招商蛇口:盈利稳步提升,融资能力卓越

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    公司披露2018年年度报告,公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。公司毛利率39.49%,净利率为22.04%,盈利能力位于行业高位。公司加权平均净资产收益率22.22%,较上一年提高2.07pct。公司实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%,签约销售额1705.84亿元,同比增加51.26%,销售保持高速增长。公司取得投资收益约65.5亿元,主要为整体转让资产及联合营企业的投资收益。

    多种方式结合助力公司获取优质土储,大湾区土储丰厚。全年公司新增项目80个,新增土储建面1357万平方米,为同期销售面积的1.64倍,其中权益面积738万平方米。除了常规的招拍挂拿地外,公司通过并购重组等方式,获取优质土储。公司发挥“产城联动、港城联动”的优势,在全国有十余个项目产城项目在跟进。公司完成了对招商漳州的股权收购,未来有望持续享受海西板块的发展红利。同时,前海的土地整备取得突破,与政府签署相关协议,加速了公司在前海土储的开发,有望持续受益于粤港澳湾区发展。公司深圳区域的结转毛利率达52.59%,利润水平非常可观。

    净负债率下降,融资成本位于行业低位。公司2018年经营活动产生的现金流量净额为104.8亿元,转正。公司净负债率为45.01%,较2017年下降13个百分点,经营稳健,杠杆水平位于行业低位。公司积极拓展各类新融资渠道,发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品。公司综合资金成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。公司分红比例达40.06%,连续三年保持在40%以上的分红水平,股息收益可观。

    维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为2.44元、2.92元和3.74元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为9.1倍、7.6倍和6倍。

    风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。