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房地产开发:一线城市二手房交易减税降费影响如何

类型:行业研究  机构:中信建投证券股份有限公司   研究员:刘璐  日期:2019-03-13
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行业动态信息

    事件:上海二手房下调增值税附加税率及印花税率

    3月7日,多家上海中介机构发布下调房屋增值税附加税及合同印花税税率:1、原适用增值税及附加税税率5.55%的区域,自3月7日起下调至5.30%,原适用5.45%税率的区域则下调至5.25%;2、网签时间为2019年1月1日(含)之后的,合同印花税税率由0.05%下调至0.025%。从减税费幅度上看均是减半征收。

    交易税费下调对二手房交易构成利好

    概念明晰:增值税附加税率下调不等于增值税率下调。此次下调交易税费仅是针对增值税附加,即包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三个税费种类,而增值税本身5%的税率没有做出调整。

    测算:最高可减购房成本约占房屋总价0.24%。我们认为,此次调整将对以下个人房屋交易行为产生一定的积极影响:1、增值税及附加方面,对个人购买住房不足2年对外销售的,以及购买已满2年的非普通住房对外销售的两类行为构成利好;2、印花税方面,由于个人交易住房原已免征印花税,故此次调整仅对非居住用房的交易构成利好。根据我们测算,此次增值税减半征收带来的购房成本减少最高约占房屋总价的0.24%(市区)或0.19%(县城、建制镇)。

    交易税费下调符合国家减税降费方向。其实早在今年2月19日上海市政府便已对增值税小规模纳税人减按50%征收城建税、教育费附加、地方教育附加和合同印花税等,此次是将范围由小规模纳税人扩大至个人。此外,一线城市包括北京、广州、深圳均对小规模纳税人进行减半征收,目前来看广州、深圳、上海已经将减税降费范围由增值税小规模纳税人扩至个人。

    我们认为,此次二手房交易税费下调符合国家减税降费方向,有助于进一步减轻小微企业负担、激发市场活力,也有助于降低个人二手房交易成本、活跃房地产市场。 我们认为当前地产依然具备配置价值,尤其是二线地产商因融资环境趋于改善、估值处于相对低位而具备更大的市场弹性。

    建议优选:1、具备成长弹性(阳光城、荣盛发展);2、低估值且布局一二线城市品种(金地集团等);3、具备ROE突破能力(招商蛇口、万科、保利、华侨城);4、享受存量价值红利(光大嘉宝、中粮地产),以及物业服务板块等。

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