新城控股:利润持续高增长,财务指标全面改善

公司收入和利润持续高增长,盈利能力继续提升,略超预期。公司2018年实现营业总收入541.3亿,增速33.6%,归母净利润104.9亿,同比增74.0%,扣非归母净利润76.0亿,同比增速51.9%。公司业绩预告90.0-105.0亿元,基本达到上限,略超市场预期。公司业绩的三大增长点:开发项目的结转、投资收益(22.7亿)以及公允价值变动净收益(27.8亿),其中后两者略超预期。2018-20年是公司高质量项目的结转期,18年毛利率36.7%,较去年同期增加1.1pct;净利率22.6%,同比增加了7.1pct;摊薄ROE34.4%,同比增加5.2pct。

    销售排名稳居前八,成本控制能力强。2018公司实现销售金额2211.0亿元,同比增速74.8%,克尔瑞销售排名行业前八,三年来排名持续提升;实现销售面积1812.1万平,同比增速95.2%,十强房企排名第一;全年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.2万平,平均楼面地价为2330.0元/平米,是销售均价的19%。成本控制到位。拿地金额约占全年销售金额的50%。公司目前土储约一亿方,按城市能级划分一二/三四线分别为41%/59%。

    商业地产高速扩张,双轮驱动战略成果逐步体现。公司19座吾悦广场实现开业,排名全国第二。吾悦广场坚持精细化管理及服务,已实现80个大中城市、96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。超额完成全年租管费收入目标(20亿元)。公司商管毛利率稳定在65%以上,商管收入的稳步增长是极好的现金流补充,商业+住宅双轮驱动战略卓有成效。

    财务指标继续改善,业绩确定性进一步增强。公司剔除合同负债的资产负债率48.8%,较2018年初下降了9.4pct。净负债率49%,下降19pct。整体融资成本6.47%,在18年去杠杆的大环境下依然维持了较低的融资成本。在手货币资金454.1亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的3.49倍,短期流动性充沛。三费率控制良好,除了财务费用率略有增长外(提升0.45pct至1.55%)外,销售费用率和管理费用率分别下降0.19pct和0.7pct均至4.19%,推动费用率整体下降0.45pct。合同负债1182.3亿元,是2017年预收款的2.33倍,是2018年营收的2.18倍,业绩确定性进一增强。

    维持增持评级,上调盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动战略成果逐步显现,土储主要分布在长三角、中西部和环渤海地区,拿地成本/销售均价在龙头房企中持续处于低位利于高毛利率的维持。迈入前十阵营后,公司管控仍游刃有余,增长持续亮眼。维持增持评级,上调盈利预测。预计2019-2020年归属于母公司的净利润135.4亿元/177.6亿元(原预计2019-2020归母净利润为122.9/159.6亿元),新增2021年预测归母净利润为228.5亿元,对应EPS:6.00元/7.87元/10.13元。当前价格对应的PE为6.1X、4.6X、3.6X。