华润置地动态跟踪简报:开年销售靓眼,租金稳步提升

开年销售表现靓眼

    2018年公司实现总签约金额2107亿元,其中操盘口径1850亿元,同比增长21.6%。2019年1月公司实现总签约金额164亿元,同比增长46.6%,增速位居行业前列。考虑到公司2017-2018年维持较高投资力度,土地储备一二线城市占比超7成,预计公司2019年可售资源及去化水平具备一定支撑,销售有望延续平稳增长。

    投资物业继续保持较快增长

    2018年公司投资物业实现租金收入95.76亿元,同比增长27.9%,继续保持较快增速(2013-2017年表内投资物业确认收入CAGR约19%)。根据公司计划,2019-2020年将有13个新购物中心投入运营,叠加已落成物业逐渐培育成熟,预计中期内公司经常性收入可维持较快增长。

    财务稳健,融资成本优势显著,为逆市扩张提供基础

    2018年公司保持较高的投资强度,合计拿地建面2190万方,同比增长83%;总地价款1460亿元,同比增长40%,占同期操盘口径签约额比例为79%,对比2016-2017年为58%、69%。在逆市扩张的背后,是公司稳健的财务基础。截止2018年中期,公司净负债率(永续债视为负债)约52%,现金/短期有息负债比例约1.9倍,平均融资成本仅为4.41%。2019年2月,公司新发行5.5年期3亿美元票据票面利率3.75%,10年期5亿美元票据票面利率4.125%。

    目标价35.68港元,维持“买入”评级

    考虑到公司项目交付有所调整、2018年四季度销售略有放缓,以及债务扩张致利息支出增加,我们下调2018-2020年预测EPS至3.66、4.46、5.13港元(原为4.01、4.62、5.15港元)。公司物业销售、出租维持稳健增长,负债水平健康,融资优势明显,我们维持2019年8倍PE估值(5年PE(TTM)均值),对应目标价下调至35.68港元,维持“买入”评级。

    风险提示:

    重点布局城市持续调控致销售不及预期,新增土地成本抬升导致毛利率不及预期,新开业购物中心培育进度慢于预期。