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房地产行业2月房企销售点评:2月销售略有改善,二线蓝筹弹性更佳

类型:行业研究  机构:华创证券有限责任公司   研究员:袁豪  日期:2019-03-05
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2月主流房企销售额同比-2%、低位有所改善,源于低基数及一二线回暖 总体来看,2月主流50家房企单月销售金额4,248亿元,环比-19%,同比-2%、较前值上升8pct;单月销售面积为3,213万方,环比-16%,同比+0.4%,较前值上升15pct,2月成交同比低位有所改善,但略低于同期45城成交面积同比+3%的表现。累计来看,主流50家房企1-2月累计销售金额9,451亿元,同比-6%,较前值上升4pct;累计销售面积为6,956万方,同比-9%,较前值上升6pct,表现略弱于同期45城1-2月销售面积同比-0.2%。2月单月销售同比低位有所改善,主要源于:1)18年1季度整体处于低基数区间;2)部分一二线城市年后市场有所回暖带动成交边际性改善。18年主流房企销售表现优异,行业集中度迅猛提升,Top10房企全年销售额集中度从去年同期24.2%跳增至26.9%,+2.7pct,依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。 单月销售碧桂园第一,万科、保利列位二三,一二线房企表现相对较好

    从单月销售来看,碧桂园销售排名第一,万科、保利分别位列二三。其中,碧桂园590亿元(YOY+8%)、万科433亿元(YOY+22%,网签口径)、保利229亿元(YOY+6%)、恒大210亿元(YOY-56%)、融创180亿元(YOY-6%)、绿地155亿元(YOY+12%)、新城119亿元(YOY+36%)、阳光城84亿元(YOY+85%)、招蛇83亿元(YOY+15%)、金茂80亿元(YOY-43%)、中南79亿元(YOY-2%)、金科79亿元(YOY+50%)、富力70亿元(YOY+20%)、旭辉70亿元(YOY+2%)、金地67亿元(YOY+46%,网签口径)、蓝光48亿元(YOY-1%)等。2月三四线成交继续下行,对应三四线布局龙头房企销售趋弱,而一二线布局房企万科、金地、阳光城等销售同比表现仍相对较好。

    累计销售碧桂园继续领跑,万科稳居第二,销售破千亿房企9家,同比持平 从累计销售来看,碧桂园继续蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园1,050亿元(YOY-15%)、万科922亿元(YOY-11%,网签口径)、恒大642亿元(YOY-13%)、保利565亿元(YOY+6%)、融创420亿元(YOY+2%)、绿地315亿元(YOY+10%)、新城229亿元(YOY+20%)、招蛇201亿元(YOY+6%)、阳光城201亿元(YOY+50%)、金茂183亿元(YOY-40%)、金地174亿元(YOY+37%,网签口径)、中南166亿元(YOY+14%)、旭辉160亿元(YOY-5%)、金科153亿元(YOY+17%)、富力139亿元(YOY+12%)、蓝光117亿元(YOY+16%)等。1-2月房企销售表现继续分化,其中排名靠后房企表现略有低迷,而一二线蓝筹房企表现仍较不错,比如华润、阳光城、金地、新城等一二线&强三线布局房企仍有同比20%以上增长。 投资建议:2月销售略有改善,二线蓝筹弹性更佳,维持“推荐”评级

    2019年中,在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中,我们预判地产总量政策将逐步趋松,并且低库存将预示供给松先于需求松,近期资金松正逐步验证,有利于资金敏感性房企报表修复以及业务扩张,而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求,由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求,目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段,有利于一二线布局房企的销售弹性。目前AH股主流房企19PE估值仅5-8倍,目前主流房企NAV折价20-50%,均表明估值仍处于估值低位,主要推荐:一二线龙头:金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期

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