房地产行业:房企销售走弱,一城一策深化落地可期

1、房企销售数据走弱,分化格局延续。2019年1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%,相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑。出现销售额同比增速大幅下滑的原因是去年的高基数效应。从权益金额来看,百强房企1月份销售额出现同比下降的有35家,其中下降幅度超过30%的有13家,其中万科、碧桂园、恒大三家房企合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%。随着楼市进入调整通道,房企的运营、融资、操盘等能力将受到考验,预计19年百强房企分化格局仍将延续。

    2.政策在地方层级调整,多地下调棚改目标。从政策面来看,去年年末部分城市限购限贷政策的放松叠加19年开年以来一系列稳增长的政策,市场对房地产调控政策的放松预期不断增强,但政策全面放松可能性不大,随着各地方政策定调“因城施策分类指导”和”以稳为主”,未来有可能会看到更多一城一策的深化落地。近日,多省市公布2019年棚改计划,下调全年棚改目标,对整体楼市而言,未来棚改及其货币化安置对三四线城市楼市拉动作用或有所减弱,行业基本面处于下行通道。

    3、投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。

    风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。