房地产开发行业:行业进一步超配,龙头股获大幅增持

房地产行业增仓显著,超配水平为2015年以来最高

    2018年四季度,房地产板块的基金持仓总市值达到799亿元,相较于2018年三季报增长13.8%,持仓比例来看,四季度基金重仓持股中房地产板块占股票投资市值比重为5.1%,较2018年三季报提升1.02个百分点,为2015年以来的最高水平,同时房地产相对标准行业配置比例为4.39%,超配幅度为0.71百分点,同样为2015年以来的超配最高水平,房地产行业增仓显著。

    行业主流个股持仓市值及占比皆提升

    公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有12支,相较于三季报增加2支。持仓市值Top5的地产股分别为保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,其中保利地产和万科A的持股市值超过百亿。从持仓市值Top10的地产股变化情况来看,持股总市值较2018年三季度大幅增长30.7%至412.2亿元,占基金股票投资市值比重也提升至2018年年报的2.63%。

    地产股获得基金重仓加配

    以持有基金数量角度来观察,重仓持有数量高于5支基金的共有24支地产股,较中报期增加6支,重仓持有数量高于10支基金的共有17支地产股,较中报期增加4支。其中万科A及保利地产重仓持有基金数量较三季报分别大幅增加203支和123支,华夏幸福、金地集团和金科股份则分别增加63支、40支、40支位居其后,主流地产股普遍获得基金重仓加配。

    持股集中度持续提升

    从持股市值集中度的角度来看,2018年年报房地产行业持股市值Top5的地产股在行业内占比达到44.8%,较三季度末继续大幅提升5.6个百分点,自2016年以来集中度提升趋势明显,龙头地产股更加得到机构资金认可。

    陆港通低配地产,龙头地产股受青睐

    从陆股通持有地产股趋势来看,截至2018年四季度末,陆港通基金持有地产板块总市值达到52.7亿元,相比于2018年三季度末规模增长3.47%,同时占股票投资市值比重为3.68%,低于行业标准配置0.71个百分点,低配幅度较三季度末收窄0.17个百分点。

    投资建议:结合中央经济工作会议的定调,我们认为2019年地产板块边际改善空间加大:1.货币政策转向带来流动性边际改善;2.房贷利率预计见顶回落;3.房地产政策趋于温和,地方政府在调控政策上将有更大的权责空间,政策周期“似曾相识燕归来”,19年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明,尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度,但相对估值的修复之旅将会持续。