地产行业2018年年报业绩前瞻:业绩整体向好,主流房企稳健

业绩整体向好,主流房企稳健。截止2019年1月末,已有69家上市房企发布业绩预告及业绩快报,其中预增23家、略增10家,扭亏6家,合计占比56.5%。受益于过去两年销售规模及均价的持续增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增,中南建设、蓝光发展、新城控股预计2018年净利润增速分别达245%、68%、61.5%(预告区间中值)。从业绩预减、略减或首亏公司来看,除个别由于高基数或结算收入不及预期影响业绩增速外,大多数均为转型小规模房企。从已公布的业绩快报来看,主流房企荣盛发展、绿地控股、保利地产业绩增长分别为33%、29%、20.3%。考虑2019年主要结算2017年火爆市场中销售高房价房源,预计主流房企营收增速有望维持高位。

    销售再创新高,集中度持续提升。2018年全国实现商品房销售面积17.2亿平米,同比增长1.3%,商品房销售额15万亿元,同比增长12.2%。分房企来看,2018年百强房企销售额同比增长35%,TOP10市占率由2017年的24.2%提升至26.9%。考虑近年主流房企拿地面积市占率持续高于销售市占率,土储资源持续向龙头房企集中,叠加品牌、融资等优势,预计后续销售集中度仍将持续提升。

    预计2019年销售面积同比微降。2018年国庆后楼市已明显降温,2019年大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经两年调整,观望情绪下预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善,下半年基本面有望迎来缓慢复苏,一二线成交将早于三四线回升,预计2019年全国销售面积同比微降。

    投资建议:展望2019年,楼市趋势下行将更考验各大开发商应对能力,唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长,行业集中度有望继续提升。目前板块估值已处历史低位、业绩增长稳健、一二线城市基本面及政策见底明显,看好全年板块表现。节奏上来看,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。

    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。