新城控股2018年业绩预增公告点评:三因素促业绩高增,缓拿地或改善负债

事件:

    新城控股发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润90亿元到105亿元,同比增加49%到74%;扣非后归母净利润70亿元到80亿元,同比增加40%到60%。

    点评:

    地产结算放量、商业发展加速支撑全年业绩靓眼表现 2018年公司业绩实现较大幅增长,我们认为主要来自于:1)前期销售额快速增长(2018三季度末合同负债较年初增长97%),叠加新会计准则加速入账,房地产项目结算规模明显提升;2)2018年新开业19座吾悦广场,全年租金及管理费收入达到21.6亿元,同比增长103%。3)商业资产重估收益增加,预计2018年公司非经常性收益贡献20亿元以上。

    销售延续高速增长,2016-2018年CAGR达91% 2018年公司签约面积1812万方,同比增长95%;签约金额2211亿元,同比增长75%。由于销售区域结构下沉,2018年销售均价同比下降10%至12202元/平米。2016-2018年公司签约额CAGR达到91%,根据克而瑞数据,销售规模排名由2015年的第21位提升至2018年第8位。

    净负债率提升,短期偿债压力较小,融资成本上行可控 由于过往较为积极的补仓策略,2018年三季度末,公司净负债率上行至95.5%。目前公司土地储备相对充足,拿地节奏有所放缓,预计未来负债水平或有所改善。2018年三季度末,公司货币资金/短期有息负债比例达2.16倍,短期偿债压力较小。

    目标价39.27元,维持“买入”评级

    考虑到公司结算加速以及重估收益提升,我们上调2018-2020年EPS预测至4.22/5.61/6.86元(原为3.56/4.35/5.22元),目前股价对应预测PE分别为6.3/4.8/3.9倍。考虑到行业基本面下行,给予2019年7倍PE,下调目标价至39.27元。公司商住双轮驱动快速增长,业绩释放逐步兑现,维持“买入”评级。

    风险提示:

    三四线城市销售趋冷,公司回款及毛利水平不及预期;融资成本抬升侵蚀公司利润;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期。