房地产开发行业:成交略有回落,库存走势分化

商品房市场:【成交】本月截止到25日一手房整体成交面积同环比均下行,环比减少23.04%,同比减少4.76%。本周一手房整体成交面积同环比涨幅均收窄,环比增长0.78%,同比增长0.50%。

    【土地】本周百城土地供应面积环比下滑49.30%,同比跌幅扩大至-54.34%。本周百城挂牌均价同比涨幅收窄至87.25%,环比下跌53.37%。【推盘】根据我们统计的28城动态数据,1月推盘总量为494个,环比下滑51.66%。【库存】库存整体增加,去化速度减速。

    政策面:央行:决定创设央行票据互换工具,为银行发行永续债提供流动性支持;北京统计局:2018年房地产开发投资增长3.4%,商品房新开工面积2321.1万平方米,下降6.2%;其中,住宅新开工面积1233.6万平方米,增长0.6%。商品房销售面积696.2万平方米,下降20.4%;其中,住宅销售面积526.8万平方米,下降14%;财政部:2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元,同比增长25%;全国土地出让收入相关支出接近7万亿元,同比增长34.2%;海南住建厅:2019年海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,构建房地产市场健康发展长效机制;

    计划研究出台规划调整、“两个暂停”、全域限购后引导房地产转型发展的配套政策,保障企业合法权益。

    本周观点:结合中央经济工作会议的定调,我们认为2019年地产板块边际改善空间加大:1.货币政策转向带来流动性边际改善;

    2.房贷利率预计见顶回落;3. 房地产政策趋于温和,地方政府在调控政策上将有更大的权责空间,政策周期“似曾相识燕归来”,19年地产板块将迎来BETA 行情。历史周期回顾表明,尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度,但相对估值的修复之旅将会持续。

    建议优选:配置角度,龙头房企估值溢价如期显现,我们建议三方面优选融资绩优生,挖掘价值洼地:具备强融资以及ROE 突破能力(招商蛇口、保利地产、万科、华侨城)、具备成长弹性(阳光城、荣盛发展)、享受存量价值红利(光大嘉宝、中粮地产、建发股份)。