房地产行业最新观点及1-12月数据深度解读:基于“失真的房价”判断房价调整不充分值得商榷,持续关注房地产竣工拐点对下游的α意义

销量同比反弹并转正,基数效应、中等规模房企年底冲量等无法完全解释,年末统计数据波动加大以及冲业绩或是主因,其中三四线或贡献更大。强调本轮周期节奏与历史一致,即利率边际改善映射政策边际改善及行业基本面复苏;但结构上有不同,一是政策非“一刀切”而是“因城施策”式微调,二是三四线城市与一二线错峰或带动全局销量于19年年中二次探底。

    回归利率周期,放弃以博弈政策作为进场信号,以价值投资为出发点布局股票,或才能获超额收益。从估值看,在经历18年12月的回撤后,当前具备进场价值。在未来半年前述两个结构因素影响下,选股更严苛,注重先“高周转,低有息负债”,后“弹性”的原则。

    拿地费用下行,建安投资低位企稳或是19年特点,但施工面积增速下降,价格指数回调或掩盖竣工临近导致的施工速度低位企稳,值得跟踪。房地产名义投资单月同比如期平缓回落,拿地费用18Q2见顶后趋势性回落是主因,而建安投资或小幅回升起到一定缓释作用;往后看,投资仍将平缓下行,预计19年全年降至小个位数,结构上看,拿地费用下行是市场共识,而建安投资是否回升,需综合观察价格指数,施工面积增速与施工速度的变化,预计施工速度出现企稳回升;

    房地产产业链上下游继续保持分化,投资者可重视房地产下游的α机会。新开工因低库存托底,下行仍相对平缓,后期三四线将拖累全局新开工,预计19年全年降至小个位数;竣工已于18年底出现向上拐点,对应2015年新开工触底后趋势回升,符合我们预期;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者可重视房地产下游的α机会。

    2019年房企资金链指标先变差后改善,整体高于130:100的安全阈值。行业资金链17年来趋势性收紧,18年上半年有所改善,但下半年因资金来源回落较投资更快,又呈收紧(12月为138:100),但仍位于安全水平,远高于警戒线(130:100);当前房企整体资金链水平可控,行业整体性风险或不大,19年或因上半年补库存,资金链指标相对变差,预计下半年改善,资金链水平下行难触发风险阈值,因资金链问题带来全局主动降价的概率不高;

    19年Q1“失真房价”将继续纠偏,基于失真的房价判断房价下调不充分值得商榷。近期有观点认为房价回调并不充分,而判断板块机会还没来临,但判断基于的数据存在明显失真,即新房房价存在明显“信号失真”,二手房房价也存在备案干扰。我们认为19Q1既是失真房价的纠偏期,房价仍有2个季度左右补跌,但结构分化很大。房价补跌主要来源于三四线城市的贡献(三四线新房&二手房房价环比18Q2以来均快速回落将带动同比数据出现补跌),而一/二线城市或逐步企稳;同时,房地产股票超额收益起点从来也不是价格的底部,而是销量的底部左侧,相反,房价一定程度上成为股票超额收益的反向指标。