12月房企销售点评:年末销售靓丽收官,行业集中度快速提升

事项 12月31日,克尔瑞发布18年12月房地产公司销售排行,碧桂园单月销售再次排名第一,实现销售金额641亿元,万科、绿地分别实现单月销售额630亿元、567亿元,排名第二三,前三门槛从去年同期553亿升至567亿。12月单月销售过百亿房企达35家,较去年同期多增9家。

    点评 12月主流房企销售额同比+32%、单月销售额创历史新高,集中度快速提升 总体来看,12月主流50家房企单月销售金额9,859亿元,创历史新高,环比+43%,同比+32%、较前值上升11pct;1-12月累计销售金额79,121亿元,同比+35%,较前值下降1pct。12月主流50房企销售面积为7,383万方,环比+42%,同比+38%,较前值上升25pct,远好于同期46城同比+8%的表现;1-12月累计销售面积为58,685万方,同比+33%,较前值持平。12月市场成交有所企稳,主流房企销售表现亮眼,环比、同比均低位快速回升,主要源于:1)12月属于传统销售旺季,并且一二线市场强于三四线,主流房企受益于其强一二线布局以及集中度提升趋势,销售表现更为突出;2)目前主流房企多为高周转策略,市场走弱背景下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略;此外,集中度提升趋势不改,Top10房企1-11月销售额集中度从去年同期24.2%跳增至28.4%,+4.3pct,我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。

    12月销售碧桂园再回第一,万科、绿地列位二三,一二线布局蓝筹表现亮眼

    从单月销售来看,碧桂园单月销售再次排名第一,万科、绿地分别位列二三。其中,碧桂园641亿元(YOY+288%)、万科630亿元(YOY+1%,网签口径)、绿地567亿元(YOY-2%)、融创438亿元(YOY-32%)、保利367亿元(YOY+5%)、旭辉317亿元(YOY+98%)、阳光城300亿元(YOY+105%)、金地287亿元(YOY+46%,网签口径)、富力277亿元(YOY+232%)、中南265亿元(YOY+44%)、新城219亿元(YOY+3%)、招蛇217亿元(YOY+113%)、金科216亿元(YOY+127%)、金茂172亿元(YOY+117%)、恒大159亿元(YOY-48%)、蓝光149亿元(YOY+86%)等。12月蓝筹房企销售普遍强劲,尤其一二线布局蓝筹如金茂、旭辉、招蛇、龙光等尤其亮眼。

    18年销售碧桂园蝉联第一,万科、恒大分列二三,销售破千亿房企达28家

    从累计销售来看,2018年碧桂园蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园7,287亿元(YOY+32%)、万科6,096亿元(YOY+15%,网签口径)、恒大5,511亿元(YOY+10%)、融创4,600亿元(YOY+27%)、保利4,050亿元(YOY+31%)、绿地3,812亿元(YOY+25%)、新城2,204亿元(YOY+74%)、招蛇1,705亿元(YOY+51%)、阳光城1,628亿元(YOY+78%)、旭辉1,625亿元(YOY+56%)、金地1,624亿元(YOY+15%,网签口径)、中南1,521亿元(YOY+58%)、富力1,415亿元(YOY+73%)、金科1,291亿元(YOY+90%)、金茂1,280亿元(YOY+121%)、蓝光1,042亿元(YOY+51%)等。2018年全年龙头和蓝筹房企销售持续高增,破千亿房企达28家,同比多增11家,其中万科重回行业第二,新城闯入前八,金茂、金科、阳光城等继续保持高增。

    投资建议:年末销售靓丽收官,行业集中度快速提升,维持“推荐”评级

    从近期中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘,我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号,领先于股价见底和政策放松1-2Q,考虑到18M9销量和GDP信号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现,预计19Q1为板块股价底,并预计19Q2前或有中央层面行业政策缓和。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍,目前主流房企NAV折价40-70%,维持行业“推荐”评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头(受益一二线需求弹性):万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(受益资金端放松):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。