房地产行业2019年投资策略:九阡寒意老七陌柳色新

投资摘要:

    销售:市场整体下行,预计明年销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春,三线及以下可能已处初秋,二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

    投资:过去两年“土地购置拉动投资,建安投资拉后腿”的趋势不会持续,土地购置的拉动作用将逐渐下行,建安投资将接棒土地购置,支撑房地产投资。我们预计明年房地产开发投资增速为2.1%。

    土地:市场预计继续降温,但前两年土地成交并不明显过剩,供给层面不存在明显大幅增加的可能性。明年上半年预计土地流拍率将在三季度7.3%的基础上小幅上升,下半年预计有所回落。成交土地溢价率下行空间较小。

    政策:调控必要性减弱,叠加放松调控动机增强是实际情况。但我们认为明年房地产调控不会出现国家层面的整体转向,政策放松更多会以“小幅+局部+默许”的形式出现。一线及强二线城市政策小幅放松可期,三线及以下则面临较大不确定性。

    投资建议: 延续上明年“销售下行+分化缓和+政策小幅局部回暖”的判断,我们看好“一长一短”两类房企:一是布局一二线城市为主的全国型龙头房企(长期阿尔法收益),二是深耕高潜力区域的高弹性黑马房企(中短期贝塔收益)。

    全国型龙头寻求穿越周期,享受集中度提升带来的阿尔法收益,看好布局一二线城市为主、不过度依赖快周转的龙头房企,其销售增速的可持续性更强、市占率提升的趋势更加不可逆,推荐万科A、保利地产、招商蛇口。

    黑马的高弹性主要来自于销售方面的弹性和估值方面的弹性。在板块估值的上升周期和全国房地产销售的下降周期,销售的高增速更加可贵,中短期内有望取得超越板块的表现。推荐滨江集团、蓝光发展、荣盛发展。

    风险提示:市场整体超预期下行,政策超预期继续收紧,房产税推出时间和力度超预期,房企业绩释放低于预期。