招商蛇口:销售持续增长,拿地成本可控

事件:

    今日公司发布2018年9月销售数据。9月公司实现签约面积72.43万方,同比增长26.16%,签约金额128.92亿元,同比增长36.38%。9月新增土地建筑面积20.89万平方米,同比下降85.24%,总地价11.09亿元,同比下降89.76%。

    核心观点:

    1、销售靓丽,同比继续增长9月,公司实现签约面积72.43万方,环比上升10.03%,同比增长26.16%;实现签约金额128.92亿元,环比下降2.8%,同比增长36.38%;销售均价17799元/平,环比下降11.67%,同比上升8.10%。1-9月,公司实现累计签约面积556.42万方,同比增长35.71%;实现累计签约金额1162.55亿元,同比增长49.02%;1-9月累计销售均价20839元/平,较2017年同期增长9.81%。公司1-9月累计签约金额在克而瑞榜单中排名行业第12位,名次稳定,目前已完成2018年1500亿销售目标的77.5%。随着四季度推盘量的加大,公司有望超额完成全年销售目标。

    2、公开市场拿地速度放缓,拿地成本可控9月公司共新增2个项目,分别位于长三角区域的镇江句容以及嘉兴市,总建筑面积20.89万平方米,同比下降85.24%,权益建面6.14万平方米;总地价11.09亿元,同比下降89.76%,权益地价3.29亿元;拿地金额占比销售金额为8.60%,拿地强度放缓;拿地单价5309元/平,较8月拿地单价10132元/平大幅下降,拿地成本可控。1-9月,公司共获得56个项目,共新增建面997.64万方,总地价809.74亿元;累计平均楼面价8117元/平。收并购方面,今年以来公司相继收购了东风汽车下属的东风房地产以及浙江润和房产下属的地产项目。公司聚焦一二线城市,在不断获取土地资源的同时成本也得到有效控制。

    3、三大板块联动,积极布局新业态,土储优质,货值充足公司打造独特的“蛇口4.0”模式,社区、园区、邮轮三大业务板块协同发展,港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。同时,公司积极布局新业态,长租公寓、养老地产快速发展。截止到2018年上半年,公司合计在全国布局长租公寓近2万间,管理规模总计约90万平方米;广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心已分别开业。

    另一方面,公司具备获取优质土地资源的优势,可售货值充足。

    截至2018年上半年,公司总土地储备约4000万方,在前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区拥有丰富土储,土地增值可期,未来业绩保障度高。2018年公司全年可售货值3000亿元,下半年新推货值预计1500亿左右,销售有望实现突破。

    投资建议:我们预计2018-2020年公司归母净利润分别为164亿元、209亿元、275亿元,对应 EPS 分别为2.08元、2.65元、3.48元,对应PE 分别为8.4倍、6.6倍、5.0倍。上调至“强烈推荐”评级。

    风险提示:公司销售结算低于预期;政策调控不断收紧;融资成本大幅上升。