港股地产行业2019年投资策略:防守反击,机会大于风险

经济稳中有变,政策稳中求进:经济下行压力大,货币政策保持稳健,宽货币以对冲经济下行,紧信用以防范资产泡沫;政策由年初“去杠杆”向“稳杠杆”转变,未来将会有更多的促进经济发展的政策出台,包括支持民营企业的发展,减费降税等实质性措施。对于房地产行业,调控政策将继续坚持“房住不炒”,以“稳房价”为出发点,控制房价的大幅波动。主要一、二线城市经过两年的调整,调控政策已经处于历史最严,有望边际改善,对新房销售有支撑。

    市场回归常态,龙头扩大份额:随着行业调控的持续,去库存进入尾声,新房销售及土地市场开始降温,回归常态。商品房销售金额和面积的增速逐渐回落,新盘去化率降至50%左右;土地市场回归平静,流拍率上升,溢价率下降,中小房企拿地意愿不足,大型龙头房企积极储备货值。预计2019年龙头房企合约销售仍保持10-20%的增速,市场份额进一步提升,销售和业绩是龙头地产公司最大的确定性。

    融资难度加剧,成本提升分化:由于国内对房地产行业融资的限制以及美国加息,过于依赖美元债融资的港股地产公司,融资成本普遍提升,中小公司尤其明显,增幅达3-4个百分点,龙头房企融资优势凸显,仍然保持较低融资成本。人民币的贬值也会给美元债占比较高的地产公司带来汇兑损失。但整体上地产公司融资还保持通畅,销售去化周转仍能维持。

    做好防守反击,机会大于风险:展望2019年,国内及国际环境仍存在不确定性,我们要紧抓房地产行业的确定性。我们维持房地产行业“推荐”的评级,2019年做好防守反击,机会大于风险。“防守”在于港股地产板块的估值已经调整至历史最低水平,而公司频繁回购及大股东持续增持,股息收益率也是防守的有力保障;“反击”在于一、二线城市行业调控政策的边际改善对销售的支撑,龙头房地产公司的逆势扩张能力,依然能保持高于行业的平均增速。

    推荐标的:1)优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,行业首选中国金茂、龙湖集团、华润置地,高弹性公司推荐关注旭辉控股、新城发展控股;2)物业管理公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响,受益于房地产行业集中度的提升,龙头物业管理公司的规模将保持高速增长。首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务,推荐关注业绩增长确定性强的碧桂园服务和中海物业。

    风险提示:宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。