房地产周报2018年第46周:政策转松预期增强,板块超额收益明显

本周地产板块大涨7.7%,近一月跑赢大盘超13pct:本周地产板块上涨7.7%,跑赢大盘近5pct,近一月涨幅达到17.5%,跑赢大盘超13pct,相对收益明显。本周板块表现在28个行业中排名第4位,仅差于综合、传媒及计算机。随着股价上涨,本周地产板块PE 及PB 估值回升至9.12X及1.41X,时隔1月多后两者再度回至9X 及1.4X 以上,但依然处于历史底部区域。本周板块涨幅前五为市北高新、深赛格、张江高科、浦东金桥及南京高科,涨幅靠前的主要是创投及上海自贸区概念个股。

    国家统计局公布前10月地产数据、融360发布10月房贷市场报告:行业数据全面回落,单月销面同比自9月转负以后10月继续为负,;地产投资增速9.7%,升幅连续收窄3个月。房贷市场方面,10月重点城市首套房贷平均利率5.71%,相比9月上升1bp,创2016年至今新高,首套房利率上升银行27家,比9月增加10家,而下降银行19家,比9月增加14家;自7月开始,533家银行中采用优惠利率的仅上海5家,占比0.9%。

    媒体报道南京部分银行下调首套房贷利率。

    重点城市供给回升,成交降幅连续收窄3周:重点城市新增供给环比连降三周后大幅回升,2018年累计升13.0%,升幅微增,成交同环比也均有上升, 2018年至今成交累计下降2.4%,降幅连续收窄3周,但总体去化率依然维持低位。从狭义库存水平来看,重点城市库存继续提升,狭义去化周期9.85个月,上周末为9.74个月。分一二三线来看,本周新增供给环比全面攀升,但一线同比有所下降,2018年至今一二三线新增供给累计同比分别为19.8%/1.0%/22.5%,一线升幅连续收窄3周,二线累计同比持续改善。2018年至今一二三线新房成交累计同比-1.5%/-14.9%/10.9%,一线降幅连续扩大,二三线基本平稳。

    建议长期关注万科保利新城:近期地产板块上涨幅度较大,重点个股底部反弹幅度超30%,我们认为主要是1)近期资金面出现转松的迹象,尤其是需求端,2)在经济下行压力较大的情况下,政策转松的预期增强,3)板块估值处于历史底部,而龙头销售维持高增速。我们认为,在行业数据回落、经济压力较大的情况下,政策进一步收紧的可能性比较小,而随着市场利率中枢下移房贷利率可能出现高位松动,但考虑到房企杠杆率相对较高、居民部门杠杆率快速上升的势头刚刚得到抑制,政策全面转松还有待确认。自8月住建部首次提到“稳房价”之后,目前来看房地产政策基调至少以稳为主,在市场基本稳定的背景下,我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

    风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期