房地产行业:单月销售持续负增长,新开工增速下滑

房地产投资增速保持韧性,新开工增速继续下滑。1-10月,全国房地产开发投资约10万亿,同比增长9.7%,增速较1-9月回落0.2个百分点;累计新开工面积16.87亿平米,增长16.3%,增速回落0.1pct,单月新开工1.62亿平米,单月同比增速14.7%,回落达5.6pct。国房景气指数较9月底下降0.05,为101.94,行业景气度回落。我们认为随着销售的下滑趋势已定,库存增加,房企对新开工将更加谨慎,单月新开工增速可能将持续下滑。

    单月销售面积持续负增长,年底降幅可能扩大。1-10月,商品房销售面积为13.31亿平米,同比增长2.2%,增速收窄0.7pct;单月商品房销售面积为1.38亿平米,同比减少3.11%,连续两个月单月销售面积负增长,单月仅西部销售正增长。中部、西部地区销售面积增速进一步放缓,分别为8.7%、8.6%,增速回落2.5、0.3pct。我们认为2017年11、12月的销售数据基数较高,年底单月销售降幅可能扩大。土地市场明显降温,流拍率已达近五年高位。1-10月,房企购置土地面积2.20亿平米,同比增长15.3%,增速回落0.4pct;土地成交价款11695亿元,同比增长20.6%,增速回落2.1%。百城土地出让数据显示十月成交土地溢价率仅为4.18%,上次出现如此低位溢价率还是在14年年中。一线、二线城市土地流拍率已接近甚至超过2014年数据,三四线城市土地流拍率也在历史高位。随着房企对于未来市场预期趋于一致,我们认为四季度的土地购置面积、溢价率将保持低位运行。

    个人按揭贷款回暖,按揭利率增幅收窄。1-10月,房地产开发企业到位资金13.56万亿,同比增长7.7%,增速回落0.1pct,其中个人按揭贷款1.94万亿元,下降0.9%,降幅收窄0.3个百分点。首套房、二套房贷款利率为5.71%、6.07%,环比增幅持续放缓。随着银行额度的充裕以及销售的下行,我们预期房贷利率近期可能稳定或出现拐点向下。行业景气度回落,单月销售持续负增长,政策预期稳定。推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股:万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、华侨城A、华夏幸福;销售高增长、业绩弹性大:中南建设、金科股份、蓝光发展。

    风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行