国家统计局10月房地产行业数据点评-行业数据全面回落,个人按揭略有改善

销售增速连续两月同比为负:前10月全国商品房销面及销额同比升2.2%/12.5%,相比前9月分别收窄0.7/0.8pct,销面升幅连续收窄3个月。单月来看,销面同比自9月转负以后10月继续为负,同比下降3.1%,与历史同期相比表现差于2016及2017年,略好于2015年水平。分区域看,各区域销售继续全面转冷。我们跟踪的重点城市10月销量同比小幅下降,基本与统计局数据一致。在政策偏紧的基调下,近几月销售增速如期回落,考虑到1)近期资金面有松动迹象,2)去年末11、12月基数较高,预计年末下行压力依然存在,但可能会有所减缓。

    拿地新开工升幅均有收窄,投资增速连续回落3个月:前10月土地购置面积及成交价款同比分别升15.3%/20.6%,相比前9月收窄0.4/2.1pct,两者升幅5月以来首次同时掉头向下,单月购置面积同比升12.2%,升幅连续收窄2个月。考虑到去年四季度的高基数以及政策面偏紧的基调,我们维持土地市场增速有进一步回落压力的判断。前10月新开工及竣工面积累计同比分别为16.3%/-12.5%,新开工升幅收窄0.1pct,5月以来首次回落,竣工降幅扩大1.1pct,9月降幅收窄后10月再度扩大。前10月施工面积同比升4.3%,相比前9月扩大0.4pct。我们上一份报告中指出,“预计随着销售与土地市场趋冷以及去年四季度较高的基数,新开工未来将有下行压力,但在开发商年末补库存冲业绩的动力下,表现不会太差”,我们维持这个判断。前10月地产投资增速9.7%,相比前9月收窄0.2pct,连续回落3个月,预计未来将延续逐步放缓的趋势。

    到位资金升幅7月以来首度回落,个人按揭有所改善:前10月房企到位开发资金累计升7.7%,相比前9月收窄0.1pct,7月以来首度回落。其中国内贷款降幅扩大至5.2%,自筹资金升幅收窄至10.8%,而个人按揭有所改善,降幅收窄至0.9%,定金预收款同比升16.3%,与前9月持平。从央行公布的贷款数据来看,10月新增居民中长期贷款3730亿元,同比升0.5%,同比自去年5月以来首次转正,占新增人民币贷款的比重由今年以来的30%左右大幅攀升至54%。从信贷数据来看,企业端依然偏紧,而个人贷款有好转的迹象。

    维持推荐地产龙头:在政策偏紧的基调下,行业数据如期回落,而明年可能有进一步下行的压力。但值得注意的是1)近期资金面出现转松的迹象,尤其是个人贷款方面,2)在行业数据回落、经济压力较大的情况下,政策进一步收紧的可能性减小,自8月住建部首次提到“稳房价”之后,我们认为目前来看房地产政策基调以稳为主,在市场基本稳定的背景下,我们维持推荐杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

    风险提示:政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房地产税出台超出预期