房地产行业:四季度楼市或深度盘整,龙头及高成长房企优势显著

1、在流动性仍然偏紧的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不可逆,价值低估待修复。克而瑞数据显示,2018年10月TOP50房企权益销售金额同比增长30%,环比减少8%,1-10月累计同比增长38%。销售分化有所扩大,TOP5房企10月权益销售金额环比增长10%,同比增长14%,依然展现出较强的抗周期能力。

    2、我们预计11-12月销售额绝对值受年底推盘增多影响有望略有好转,但由于去年12月基数较高,同比数据可能依旧呈下降趋势。随着宏观经济和房地产行业数据的下滑,政策宽松预期不断强化,但我们认为短期内房地产调控政策大面积放松的可能性较小,不排除在政策执行尺度方面进行变相宽松。销售增速减缓,行业景气度明显下行,中短期内调控政策无加码必要性,政策环境将逐步改善。

    3、投资建议:经历3-4年房地产行业去库存之后,库存从高点累计下降了24%,并且目前房地产行业整体依然处于库存低位,而在低库存之下,价格和投资的韧性依然会较强;受推盘上升及预期影响,短期去化率已经有所下滑,预计后续推盘仍将维持高位,但增速将逐步回落。当前板块估值及仓位均处于历史低位,优质企业业绩及销售增长确定,当前的股息率也具有一定的吸引力,中长期配置价值已经开始显现。我们建议投资者关注万科A(000002)、新城控股(601155)、保利地产(600048)等股票的投资机会。

    风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。