中国经济观察之一:多角度观察房地产市场

基础供给角度的结构观察 三线城市供地多,住宅类占比提升。2018年前9月与2017年同期相比,供地数量及面积均有上升。三线城市供应量明显高于2017年同期,一线城市供地减少的趋势较为明显。相比2017年,2018年土地供给更偏向于住宅类用地,从而导致供地结构中住宅类用地占比上升。 房屋供给存在结构性问题。2018年前三季度,房屋竣工面积累计同比下滑11.4%,整体的新增供给处于下滑阶段。东部沿海地区房地产投资增速高于中西部地区,区域的富集效益更加明显。住宅类房屋竣工面积同比出现下滑,其下滑幅度略低于商业营业竣工面积和办公楼竣工面积。

    从市场角度观察房地产变化 拿地潮开始退去。自2017年开始,地产待开发面积的季节性波动消失,取而代之的是不断增加的库存量。2018年前三季度的土地购置费已超过2017年全年,增速已明显出现放缓迹象。 房价上涨依旧,但增速放缓。2018年,以70个大中城市新建商品房价格指数衡量,整体新建商品房价格仍处于上升的趋势。一线城市二手住宅价格和二三线城市二手住宅价格增速出现分化。

    除基本供需关系外,仍有多重影响因素 政策仍是影响房地产市场的重要因素。2017年3月,中央工作报告中提出“遏制房价过快上涨”,2018年7月30日,中央政治局会议提出“遏制房价上涨”。随后,多部门陆续出台相关细则,各地也出台相应调控细则。 房地产开发企业资金情况不容乐观。2018年1-9月,房地产开发资金增速相比上半年有所回升,但仍低于2016年、2017年整体水平。资金来源中仍以销售回款类资金为主。从企业财务上,A股上市公司数据显示企业资产负债情况并未改善,短期偿债能力出现小幅下滑的情况。

    住宅投资回报率走低。我们认为住宅投资回报来源于两个部分:房价上涨和租金。在观察部分一二线城市后我们发现,投资回报率波动平缓,趋势向下。在房价趋于稳定的情况下,未来住宅的投资回报将主要依靠租金收入,而目前住宅的租金回报率较低,或降低其整体的回报。

    风险提示:流动性持续收紧风险;利率波动风险;人民币贬值风险;美元指数波动加剧风险等。