房地产201809W3周度观点:政策或存边际缓和,看好地产板块后续修复行情

本周观点:政策或存边际缓和,看好地产板块后续修复行情我们认为,政策面的边际宽松都属于“果”,“因”在于行业基本面的温和下行。

    从调控端来看,政策目标(控房价)已逐步实现:2018年1-8月,4个一线城市、31个二线城市新建商品房价格前8月平均同比涨幅较去年同期下降15.9%、5.3%;从基本面来看,土地市场热度下降明显:2018年土地流拍数量增加,且当前土地市场整体量升价降,溢价率已跌至10%以下。在“稳增长”和“保民生”的调控逻辑下,未来政策端进一步收紧的必要性减弱。当前个税改革加速推进,对于房地产市场而言,在一定程度上表现出政策面边际缓和的迹象。部分城市前期过于严格的调控政策存在预期改善空间,龙头地产或逐渐进入估值修复阶段,推荐万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、招商蛇口。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平销售端:新房端,根据我们覆盖的38个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交16558.6万平,同比降低4.2%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-7.6%、-10.4%、3.8%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,截至上周累计成交4991.2万平,同比降低7.2%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为2.5%、7.1%、-11.4%、9.0%。

    去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为34.8周、35.0周、27.0周、42.0周,同比增速分别为1.4%、-12.7%、15.5%、-6.1%。

    土地市场:近期供应、溢价率下降,需求有所提升根据Wind 披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低6.1%,同比降低6.8%;成交建筑面积四周滚动环比增加11.4%,同比增加8.8%;成交总价四周滚动环比降低18.8%,同比降低21.5%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值为76%。

    风险提示:

    1. 政策收紧或对销售产生影响;

    2. 流动性收紧带来不确定性。