万科A2018年半年报点评:业务稳步推进,结算符合预期

事件:万科A(000002)公布18年半年报显示,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属上市公司股东净利润91.2亿元,同比增长24.9%;每股基本盈利0.83元。

    点评: 18年上半年业绩增长近两成五符合预期。2018年上半年,集团实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属上市公司股东净利润91.2亿元,同比增长24.9%;每股基本盈利0.83元,同比增长24.9%;全面摊薄的净资产收益率为6.76%,较2017年同期增加0.28个百分点。业绩增长理想,符合预期。

    销售平稳增长可结算资源持续上升。18年上半年集团实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9 %和9.9 %,在34个城市的销售金额位列当地前三。实现结算面积701.4万平方米,同比上升20.2%;实现结算收入1006.4亿元,同比上升53.6%;房地产业务的结算均价为14349元/平方米。截至报告期末,集团合并报表范围内有3693.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5200.5亿元,较上年末分别增长24.7%和25.5%。

    新开工和竣工增长较快。上半年集团实现新开工面积2,321.1 万平方米,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%(2017年上半年:56.6%);实现竣工面积917.2万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.9%(2017年上半年:26.0%)。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

    项目获取稳健整体资源充足。上半年集团获取新项目117个,总规划建筑面积2,049.1万平米,权益规划建筑面积1143.9万平米,权益地价总额约578.2亿,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米。其中在建项目总建筑面积约8187.6万平米,权益建筑面积约5098.0万平米;规划中项目总建筑面积约6081.6万平米,按万科权益计算的建筑面积约3767.3万平方米。集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约282.4万平米。 负债水平较低资金流动性相对充裕。截止报告末,集团有息负债合计人民币2269亿,占总资产比例16.9%。有息负债以中长期负债为主。短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币609.8亿,占比26.9%;一年以上有息负债人民币1659.2亿,占比为73.1%。其中银行借款占比为60.4%,应付债券占比为21.3%,其他借款占比为18.3%。

    地产开发以外业务积极推进值得期待。物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。14 年以来积极布局长租公寓市场,18年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末,集团长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。物流仓储服务业务进入全国32 个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积626万平方米,其中已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。

    盈利预测:预测18年--19年EPS分别为3.2元和3.82元,对应当前股价估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。

    风险提示。政策及流动性收紧导致销售低于预期