南都物业2018年中报点评:规模扩张符合预期,公寓租赁使业绩短期承压

事件: 南都物业发布公告:2018年上半年,公司实现营业收入4.69亿元,同比增长24.9%;归属上市公司股东净利润4241万元,同比增长18.9%。每股收益0.43元,同比下滑28.3%。加权平均ROE7.85%,同比减少6.99个百分点。

    投资要点:

    收入增长基本符合预期,扣非利润增幅低于预期。上半年营业收入增长24.9%,其中物业管理服务(包干制和酬金制物业管理服务)、案场服务、增值服务分别同比增长19%、9.3%、82.5%,增值业务增长超预期。扣非净利润同比增长9.1%,低于预期,主要原因在于毛利率下滑。上半年综合毛利率水平同比下降2.18个百分点至24.1%,公寓租赁业务目前毛利率水平较低、拉低综合毛利率水平,另外包干制物业管理服务毛利率同比下降3个百分点至18.7%。增值服务毛利率69%,其收入占比同比提升3.16个百分点至10.2%,业务结构进一步改善,由于基本物业管理业务占比仍达78%,增值业务对综合毛利率边际改善效应尚不明显,但短期内预计可逐步稳定。费用端控制情况良好,三大费用率合计11.3%,较去年同期下降0.84个百分点。

    IPO后净资产规模大幅增加导致ROE短期下滑,公寓租赁部分项目尚处投入阶段、部分处于运营初期,致业绩短期承压。报告期内公司公开发行1984万股,募集资金净额2.87亿元,导致归属上市公司股东净资产规模较上年末增长约108%,从而导致摊薄EPS和加权平均净资产收益率短期下滑。上半年主要资本开支包括金枫物业收购、长租公寓租赁装修。其中金枫物业已开始并表,下半年将开始对上市公司贡献利润。公寓租赁方面,主要依托子公司大悦资产运营群岛MOMA等四大产品,其中MOMA服务公寓和JUNGLE国际青年公寓已于2017年投入运营,目前平均出租率达到90%以上。JUNGLE运河店和欢乐城店将于9、10月份左右投入运营,西溪PARK项目预计年底或明年初投入运营。上半年公寓租赁收入1018万元,贡献毛利43万元,运营初期利润贡献尚较低。

    内生+外延驱动,规模增长符合预期。截止2018年6月底,公司(含金枫物业)累计签约项目392个,累计签约面积4994.96万平方米,较2017年底增长28.6%。其中上半年新签约项目33个,新签约面积368.72万平米,其余增量主要来自于金枫物业的收购。

    盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020 年归属上市公司股东净利润分别为9204 万元/1.32 亿元/1.75 亿元,EPS 分别为0.89 元/1.28 元/1.69 元,对应PE 分别为28.2 倍/19.6 倍/14.9 倍。公司为A 股唯一一家物业管理公司,取得上市资本融资优势后,各项业务处于起步但积极稳步推进阶段,长租公寓的初期投入致公司业绩增速短期承压,待运营成熟后将逐步释放利润。合约规模增长符合预期,现金流状况良好,整体业务处于良性发展态势。维持公司买入评级。

    风险提示:1)上游地产周期影响;2)人力成本上涨;3)新业务拓展风险;4)业绩增长不达预期风险;5)股价波动风险。