南华期货宏观经济日报

据统计,今年7月起,一线城市中,深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨,涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%。其中北京房租上涨更多。北京房租涨势最为凶猛,平均租金同比上涨21.89%。通州区、昌平区和大兴区,同比上涨已超过30%,其他区的同比涨幅基本也都超过10%。

    违规拆迁建筑的逐年增加,导致北京房源供给减少。目前北京每年要拆掉各类违章建筑,违规拆迁任务逐年增加。2015年的拆违任务是1500万平米;2016年拆违完成量是2979万平米;2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米。而今年截至4月30日,今年北京市共拆除违法建设1640.9万平方米,完成全年4000万平方米计划的41%,拆除量是去年同期的3.8倍。

    随着违规建筑的逐年递增的拆掉,导致底层房源供给减少,违法居住空间拆了,就只能选择楼房群租,楼房群租需求多了,就会打破单间出租供需的平衡,而单间供需的失衡,就会继续打破整套供需的失衡。

    北京房源正常供给还可以看2个指标,第一个是北京房地产开发投资额累计同比,另一个是北京房屋竣工面积累计同比,而这两个指标都是负值,说明在合法的住宅供给上,下降趋势也是明显的。

    从北京房源需求来看,主要看北京人口的数量。北京市统计局、国家统计局北京调查总队27日联合发布的北京市2017年国民经济和社会发展统计公报显示,2017年末北京常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,户籍人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人。需求端常住人口一点点的微降,远远抵不过实际违规建筑拆除量带来的供给端居住空间降低速度。