房地产行业:八月过半,淡季调控继续,供需回暖可期

1、房企销售方面,最新公布的7月份百强房企数据显示,2018年1-7月,主流房企业绩飘红,龙头领跑行业,同时规模竞争继续发酵,行业资源加速向头部集中。房企拿地方面,龙头拿地优势明显,战略上加速全国化布局,继续深耕长三角,对中西部关注度提升。房企三强对比方面,前三强格局持续稳固,碧桂园、万科相对恒大,拿地策略更为激进。房价方面,根据最新公布的70城房价数据,下半年房价上行压力仍存,但随着调控力度不断强化,价格总体预期平稳。土地市场方面,成交维持高位,供给持续放量,同时土地溢价率下挫,流标现象频出。我们认为,这与行业高压调控下,房企在积极拿地的同时采取审慎态度有一定关系。

    2、投资建议:展望未来,房企收入端增速在逐步放缓,净利增速仍主要依靠利润率回升来支撑,随着2015-2016年涨价背景下销售的项目逐步进入结算期,毛利率有继续提升的可能,但随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企;同时随着行业信贷的不断收紧,行业负债率再度上升,未来规模房企将强者恒强,行业集中度仍将不断提升。我们继续看好地产板块的行情,虽然政策调控仍将持续,但是边际调整的空间较大。我们推荐保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等龙头公司。

    风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。