房地产行业事件点评:货币边际宽松,供需担忧减轻有望带来估值修复

1.7月23日上午,央行开展5020亿元1年期MLF操作,操作利率维持在3.3%不变,当日未开展逆回购操作,公开市场净投放3320亿元,创有记录最大规模。

    2.国务院常务会议提出支持扩内需,要求保持宏观政策稳定,积极财政政策要更加积极。

    3.上周五资管新规细则落地,主要对新规中部分内容进行了明确,包括明确公募资管产品可投非标资产、允许发行老产品对接新资产、过渡期内不设硬性指标等。

    从近期一系列政策来看,货币政策边际宽松基本确定,财政政策亦有望更加积极。在当前国际不确定性继续增加,消费增长相对乏力,经济增长承压的大背景下,去杠杆转向稳杠杆,防范化解重大风险的同时,兼顾社会正常融资需求和金融系统合理流动性需求,对于稳定国内经济形势具有重要的现实意义。

    从上半年数据来看,受持续的金融去杠杆政策影响,6月M2同比增速为8%,相比5月增速下降0.3个百分点,M2增速延续低位下降走势。社融方面,上半年社会融资规模增量累计为9.1万亿元,比上年同期少2.03万亿元,银行表外业务(委托贷款、信托贷款、未贴现银承)大幅下降是主因。

    我们认为,随着去杠杆向稳杠杆转变,宽货币+宽信用+积极财政有力提振M2和社融规模,在外在不确定性消失之前,目前的主基调不会发生转向。

    目前压制地产板块估值的因素包括供需两端。需求端,市场一致预期调控政策将维持高压,政策放松难期,叠加棚改政策变动、银行信贷紧张等因素,对商品房销售的可持续性存疑;供给端,上半年房地产开发到位资金虽然仍保持4.6%的同比增长,但国内贷款和按揭贷款两项均同比较大下滑,房企融资成本普遍上升,对房企资金链的担忧也压制了板块的估值。

    随着去杠杆逐渐转向稳杠杆,我们预计市场对供给端和需求端的担忧都将大大减轻,板块有望迎来中期的估值修复。需求端,虽然调控政策的大幅放松短期内仍然不可期待,但从历史上看,货币政策转向宽松后房地产市场一般会有较好的表现,在调控维持平稳的基础上,量增价稳将是政府、开发商和购房者均可以接受的结果。供给端,房企融资可得性将得到提升,融资成本有望下降,国内贷款和按揭贷款有望企稳回升,市场房企资金层面的担忧将有所缓解。

    值得注意的是,我们认为本次货币宽松并不会让房地产市场迎来全面的“牛市”,原因有二。一是房价经过2016年和2017年的较大幅度上涨,叠加库存相对低位,调控政策将更多表现为对货币政策的“对冲”而非“助力”;二是本次贸易冲突中,政府已充分认识到我国产业结构的短板,不太可能重新回到刺激地产和基建的老路。依靠宽松货币和积极财政来共克时艰,积蓄力量实现经济发展转型,而非重回老路,是我们的预期,更是我们的心愿。

    总体来看,我们认为估值缓慢修复+业绩如期释放,将是中短期板块的主要机会所在。