房地产行业6月统计局房地产开发投资及销售数据点评:销售单月增速高位回落、投资增速收窄

事件:7月16日统计局公布地产1-6月数据,1)销售及库存:累计销售面积7.71亿平米,同比增幅3.3%(前值(1-5月)2.9%),累计销售额6.69万亿元,同比增速13.2%(前值11.8%)。

    待售面积5.51平米,同比减少1.66%(前值-1.19%);2)拿地及新开工:累计土地购置面积1.11亿平方米,同比增长7.2%(前值+2.1%),土地成交价款5265亿元,增长20.3%(前值为16.0%)。

    累计新开工9.58亿平米,同比增长11.8%(前值10.8%),竣工3.71亿平米,同比增速-10.6%(前值为-10.1%);3)投资及资金:累计投资额5.55万亿元,收窄0.5个百分点至9.7%(前值10.2%),其中,住宅投资3.90亿(比重为70.2%)增长13.6%,较1-5月份增速收窄0.6pct。累计到位资金7.93万亿,同比增长4.6%(前值5.1%),收窄0.5个百分点,其中按揭贷款增速下降4%(前值-3.6%)。

    6月单月销售增速高位回落:1)单月增速4.50%,较5月增速相比,高位回落近3.5pct:1-6月,商品房销售面积7.71亿方,同比增3.3%,增幅较1-5月增速提升0.4pct;商品房累计销售额6.69万亿元,同比增速13.2%(前值11.8%),增速提升1.4pct;2)销售均价环比下降、累计增速提升0.9pct:从销售均价来看,年初至今月销售均价基本以8开头,但每个月均价环比变动基本不超过1个点,保持相对平稳的趋势;3)待售面积回落,整体去化良好:1-6月待售面积5.51亿平米,较1-5月下降1.66%,年初至今,待售面积持续下降,以过去6月的平均销售计算,待售面积/过去6月平均销售面积为4.28个月,较1-5月待售面积增加0.04个月。

    投资增速单月收窄1.4pct、住宅投资比重提升至70.2%:1)单月投资增速收窄1.4pct,乐观的话全年投资或相对稳定:1-6月,地产开发投资累计5.55万亿元,收窄0.5个百分点至9.7%(前值10.2%),其中,住宅投资3.90亿(比重为70.2%)增长13.6%,较1-5月份增速收窄0.6pct;

    2)住宅投资投资增速较为平稳、住宅投资占房地产投资比重上升至70.2%:1-6月住宅投资增速13.6%(前值14.2%),办公楼投资增速-10.3%(前值-7.8%),主要为17年办公楼投资基数大;

    3)投资增速“三落一升”:1-6月份东部地区房地产开发投资3.02万亿元,同比增长10.8%,增幅微落(前值11.3%);中部地1.18亿元,增长11.4%,增幅回落(前值13.3%);西部0.81万亿元,增长4.2%,增幅提升(前值2.8%);东北地区0.14万亿元,增长17.7%,增速回落(前值19.9%)。

    新开工及施工面积增速提升,“补”大于“销”:1-6月份,施工面积70.96亿平方米,同比增长2.5%(前值2.0%),增速提升0.5pct。累计新开工9.58亿平米,同比增长11.8%,增速提升1pct(前值10.8%);竣工3.71亿平米,同比下降10.6%(前值-10.1%),较5月收窄0.5pct。

    六月土地成交增速较17年同期增速收窄、到位资金增长4.6%:1)土地市场购置面积及成交价款提升:累计土地购置面积1.11亿平方米,同比增长7.2%,较上月提升5.1pct (前值+2.1%),土地成交价款5265亿元,增长20.3%(前值为16%);2)到位资金增长4.6%、主要为自筹资金+定金及预收款的增长带动:1-6月份,到位资金7.93万亿元,同比增长4.6%,增速收窄(前值5.1%)。按揭款+定金及预收款占比持续走高,达47.5%(前值47.4%),为16年至今最高。

    按揭款+定金及预收款+自筹资金占比高达79.7%(前值78.8%),较17年同期比例提升2.5pct。

    从按揭款、定金及预收款、自筹资金的比重来看,房企资金面更多是靠自身现金流的回流。

    投资建议:1)整体资金压力趋紧背景下,龙头房企快周转高回流策略,为资金来源提供强支撑,对龙头房企的资金面不应过度担忧。2)地产行业是难得的高增长低估值板块,更应该注意到其价值性投资机会,龙头房企销售释放持续,或可保障未来2-3年的业绩释放。当前保利地产、新城控股、万科A 等估值5-9倍,对应保守增速25%-30%之间;从预收款的锁定率上,当前龙头房企预收款锁定率区间1.25-1.89之间,随着后续销售的逐步释放,未来业绩释放能力极强。建议积极关注保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股等。3)行业当前由增量步入存量时代,传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求,运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流,但当前A 股纯运营类公司标的较少,基本为开发+运营模式,这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,按照运营类业务的优势+开发类业务优势,建议关注华侨城A、中粮地产等。

    风险提示:销售回落、政策不及预期