房地产行业房企2017-2018Q1运营回顾:行业集中度加速提升,内部企业严重分化

房企集中度加速提升,TOP5市占率提升幅度较大,行业分化加剧。2017年末,主流房企市占率出现跳跃式增长,Top10、TOP20、TOP30和TOP50市占率分别大幅上升5.4个点、7.2个点、8.1和8.7个点;2018年1季度,上述梯队房企市占率分别提升10个点、12个点、12个点、13个点。截止目前,TOP10、TOP50房企销售金额集中度已分别提升至34%和53%,分别占据行业整体的1/3和1/2;从提升幅度来看,2018年1季度各梯队房企集中度提升幅度均超过2017全年水平。将TOP50房企按销售金额排名分级来看,TOP5房企销售金额市占率提升最为显著,2017年、2018Q1分别提升4%、9%,远超TOP6-10、11-20、21-50房企,后三梯队房企提升幅度均在1个百分点左右。

    2018年1季度房企业绩回升,盈利能力持续增强,TOP20房企更具优势。2017年,38家样本房企营收、净利润受结算滞后和竣工回落影响,增速持续降低,分别为10%和27%,降幅较2016年末分别为19个点和5个点。2018年1季度,营收和净利润增速分别回升至27%和60%,其中TOP1011-2021-3031-50房企Q1营收同比增速分别为32%、60%、19%、66%,较2017全年分别提升26个点、40个点、-2个点、71个点,而TOP51-100房企2018Q1营收同比增速则由2017年末的29%降至-34%。

    2017年、2018Q1,38家样本房企盈利能力持续回升,结算毛利率分别为31.3%和32%,较2016年、2017年分别提升2.8个点和0.7个点;净利润率分别为13.4%和14.8%,分别提升1.9个点和1.4个点;2017年,样本房企ROE水平由2016年末的11.8%提升至12.9%,提升1.1个点。按销售梯队来看,TOP20房企2017年毛利率同比提升5个点,对应净利润率提升2个点,TOP11-20房企ROE提升2个点。整体来看,TOP20房企2017年、2018Q1的盈利能力均超过其余梯队房企。2017年,TOP50房企高企的预收账款带动业绩保障度显著提升,TOP10、TOP11-20、21-30、31-50房企2017年业绩保障度较2016年分别提升了38%、36%、32%、46%,而TOP51-100房企业绩保障度在2017年同比下滑了19个百分点。可以预计,TOP50房企未来业绩增长更有保障。

    房企净负债率显著提高,销售回款降幅显著,TOP20房企短期偿债能力优势显著。2017年末,38家样本房企资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率、净负债率皆有攀升,较2016年末分别提升2%、2%、15%,分别达到77%、72%、135%的水平。样本整体净负债率提升较大,但内部分化严重。分梯队来看,TOP10房企净负债率2017年同比下降21个点,TOP11-20、31-50梯队同比提升43%和46%,可见TOP20和TOP50梯队中销售排名较为靠后的房企对负债率的管控较为宽松。

    在有息负债结构方面,38家样本房企2017年短期负债占比由2016年末的24.7%提升至28.6%,2018年Q1微降至27.2%。受短期负债占比提升以及2017下半年房企销售回款率降低影响,2017年样本房企货币现金对短期债务的覆盖率由2016年的185%降至135.2%,2018年Q1降至130.4%,呈现持续回落态势。分梯队来看,TOP10房企和TOP31-50房企短期负债占比降幅较大,2018年Q1分别为31%和31%,较2016年末分别降低7个点和11个点。此外,历年TOP10、11-20房企货币现金对短期债务的覆盖率均显著高于其他梯队,短期偿债能力优势显著。

    投资建议:房地产行业集中度加速提升没有改变,但业绩的确定性增长是目前阶段提升估值的主要逻辑。当前政策面依然较紧,但龙头房企仍然具有融资、获取资源、成本管控等优势,盈利能力保持稳定上升,可以享受估值溢价。我们看好两条主线:(1)具备规模优势、且业绩确定性较高的龙头。看好保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);(2)高周转的成长型房企,有望上一个台阶的黑马:如旭辉控股集团(0884.HK)、阳光城(000671.SZ)。

    风险提示:三四线房地产销售低于预期,政策调控边际持续趋严。