房地产行业研究周报:全年销售圆满收官,集中度持续提升

行业点评

    政策预期稳定,本周板块涨幅明显:上证综指上涨0.31%,沪深300下跌0.59%,申万地产指数上涨2.08%;恒生指数上涨1.15%,恒生地产类上涨3.15%。内房股中新城发展、龙光地产、碧桂园周涨幅分别达到13.43%、11.76%、11.19%;A股地产板块泰禾集团、滨江集团、金地集团周涨幅也均超过10%。年末的几个会议对于调控定调温和,三四线棚改超预期,市场对地产板块关注度提升。

    十二月销售数据亮眼,集中度持续提升:根据亿翰智库公布数据,2017年12月,TOP20的房地产企业销售额累计同比上涨55%,单月销售额同比上涨113%。碧桂园、万科、恒大销售规模破5000亿,碧桂园以5500亿元销售额位居榜首。融创12月单月金额达到647亿,全年千亿房企已达17家。马太效应放大,资金资源更青睐于规模型房企,中小房企生存压力加大,未来行业集中度还将持续提升。

    调控因城施策,一二线有反弹空间:2018年的政策仍旧是因城施策,三四线继续推进去库存。目前一线地产成交量是近五年来的底部,政策边际效应递减。强二线城市如武汉、郑州近期连续出台人才购房补贴政策细则,给予非本地户籍人才住房购买资格及相应补贴。整体调控不会放松,但人口净流入的强二线城市因人才引进需求有所提升。判断2018年一二线商品房成交上有反弹空间。

    投资建议

    依旧强调当前地产板块的投资机会,2018年业绩释放确定,政策定调温和,目前龙头估值10倍,部分第二梯队高增速企业估值才8倍,估值修复仍有空间。

    从住宅销售角度,依旧看好土储丰富以及销售高增长企业。高增长企业关注两类,一类是地产龙头,受益于规模壁垒和资金优势,拓展迅速,销售去化率高,规模提升速度有保证;另一类是布局精准,在近两年快速拓张,突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。龙头看好万科、保利、碧桂园;第二梯队企业看好新城控股、荣盛发展、龙湖地产、旭辉控股。

    长效机制下的地产后周期,还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商,华夏幸福;以及租赁稀缺标的和集中式公寓龙头世联行。

    风险提示

    房地产税迅速出台,销售急速下滑:如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

    贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。

    棚改货币化未完成计划,三四线市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。