房地产行业周报:一二线探底回升,板块行情或切换

新房成交核心一二线热度再起,二手房成交量小幅下滑。根据我们跟踪的60样本城市来看,2017年第47周新房绝对成交水平为1098套(均值概念),环比上升1%,相比2016年周均1487套减少了26%,一线、调控二三线热度提升环比上升13%、14%,重点二三线、其他城市成交量环比下滑8%、4%,市场热度基本不变。二手房市场,我们跟踪的14样本城市成交均值为879套,环比下降7%、同比下滑27%、年初累计同比减少25%。

    板块放量上涨,万科新城再创新高。上周申万房地产板块整体上涨1.36%,同期沪深300下跌0.40%,跑赢大盘,在申万28个子行业中表现优异,成交量880.51亿元,环比上涨1.5%。个股方面,上周表现较好的个股主要是长春经开(地方国企整合标的)、世荣兆业(业务转型预期)、泛海控股(多元布局标的)和万科A(A股地产龙头),周涨幅分别达12.5%、12.3%、11.7%、10.0%,万科新城股价再创新高。

    “房住不炒”深入贯彻,租赁市场大力推进。习近平主席主持深改小组第一次会议并发表重要讲话,强调宅基地改革不得以买卖宅基地为出发点。住建部央行部署进一步落实地方调控主体责任,强调大力发展住房租赁市场,加大对新市民的公租房保障力度。湖北省新出台政策:制定2017年房价控制目标,确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过今年1-10月的水平;合理制定2018年房价控制目标和库存消化周期目标。

    房地产投资依旧韧性十足。10月单月投资增长5.6%,相比上月有所回落。1-10月房地产投资增速从前值8.1%小幅回落到7.8%。我们倾向于判断1-9月的投资增速是下半年的高点,1-11月还可能小幅回落,年末会再度小幅抬升,整体表现平稳。房地产投资的几个核心部分:土地购置面积依旧强劲但溢价率开始有回落、住宅新开工表现强于销售面积、施工面积增长稳定,“房住不炒”从资金端约束短期购房行为,销售数据有序回落,但对新开工和拿地的消息影响还不明显,投资韧性表现十足。

    龙头房企10月销售数据持续超预期,龙头市占率提升逻辑再次印证。2017年1-10月融创、阳光城、泰禾销售增速超100%,分别为144%、108%、119%,碧桂园、龙湖、招商蛇口、新城、正荣均表现优异,增速分别为78%、89%、59%、57%、61%。融创、保利、华夏幸福、世茂等龙头房企10月单月销售数据持续超市场预期,同比增幅分别达207%、61%、67%、72%。

    上周万科领涨再创新高,龙头行情切换明显,其他低估值龙头有望实现价值重估。A股推荐低估值蓝筹万科、保利、新城、金地,国企改革小市值标的南山控股;关注世联行、华侨城A、蓝光发展;港股推荐碧桂园、龙光地产、旭辉控股、禹洲地产。