南华期货宏观经济日报

随着调控政策的持续,房价总体会呈现稳中趋降走势,年底楼市将相对疲弱。预计18年楼市仍然是稳中趋降得姿态。

    未来楼市价格将继续趋稳。自2016年第四季度以来,政府出台了更加精细化的调控政策,并初见成效。

    共有产权房、租赁房的供给。一二线房价一直处在高位,可以通过发展住房租赁市场、对新市民实施公租房、发展共有产权住房、继续推进限价房等等,从需求层面着手的政策,提高限购限贷的限制,基本遏制住了一二线房价上涨的势头。我们要认为房子是用来住的,实施多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,按照这个制度,一二线城市加大了对共有产权住房、租赁住房和限价房的新试点。共有产权房、租赁房主要是从供给层面挤占了很大一部分普通商品房供给。

    限价商品房供给。从去年年底开始,“限房价、竞地价”首次出现在了北京市的土地出让过程中,并且在9月份明确在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,以便有效控制房地产价格快速上涨。限价房的主要特点是由于限价房,价位较低,所以可以拉低北京房子的平均价格,预计未来有更多的限价房出现。

    三四线城市主要是通过城镇棚户区改造支撑三四线楼市。年初以来,三四线楼市成交持续超预期,不可否认,城镇棚户区改造比例提升是背后重要推手。在今年5月召开的国务院常务会议上,国家确定了未来3年棚改的目标,2018至2020年再改造各类棚户区1500万套,未来每年仍需要大规模去库存,从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

    人口流动趋势看地产。近期北京农民工大幅度回流,北京人口负增长等现象来看,我们认为一二城市人口流失对一二线城市影响较小,主要是他们所在的群体可能也买不起一二线城市的房子,但是对三四线城市可能影响较大,未来三四线城市地产行业可能会死灰复燃。

    未来一二线房地产调控的目标,一是通过限价房拉低房屋均价;二是多渠道提高住房供给使需求降低来压低房价。三四线是通过城镇棚户区改造,仍有大量库存需要去除,作为楼市风向标的北京、上海等城市,在经历了下跌与观望之后,房价再度继续下跌,同时,市场有市场的选择,三四线城市房价加入到微跌的行列,未来房地产调控政策仍将延续,并且向三四线城市蔓延。

    综上所述,我们认为,未来一二线房地产调控的目标,一是通过限价房拉低房屋均价;二是多渠道提高住房供给使需求降低来压低房价。三四线是通过城镇棚户区改造,来影响整个地产行业,预计18年楼市仍然保持稳中趋降得姿态。