房地产行业周报:销售投资延续调整,中西部需求承压

市场动态:新房成交:重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交521万平米,同比减少19.57%,环比减少10.36%。二手房成交:重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交126.88万平米,同比减少30.8%,环比减少4.56%。库存去化:重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为14274.09万平米,同比减少10.4%,环比增加0.87%,去化周期较上上周增加0.45周至72.7。土地市场:全国百大城市年初至今土地成交总价621.89亿元,较去年全年平均增加36.08%。

    板块表现:上周中信地产板块全周上涨0.16%,相对沪深300超额收益-0.06pct,相对涨跌幅连续八周为负。绝对涨跌幅在29个中信一级行业中排名第3。住宅、商业、园区和服务商分别上涨0.73%、-3.09%、-0.69%、-6.44%。

    投资建议:统计局数据显示10月份全国商品房单月成交面积连续第二个月同比负增长,降幅扩大至5.98%,成交金额年内首现负增长,同比减少1.66%。单月成交均价7781元/平米,创年内新低。中部、西部商品房成交金额累计同比增速分别回落4.6和3.2pct,显著高于东部地区的1.7pct。前10月棚改目标提前完成,未来货币化安置力度的不确定性或使得三四线阶段性行情进一步承压。

    投资方面,1-10月份房地产开发投资增速较1-9月回落0.30pct。其中土地市场的量价数据首次出现背离,我们认为在土地供应持续加大和销售严格管制的背景之下,一二线城市高价地块的溢价预期开始分化,同时不排除三四线低价地块成交占比的提升拉低了总体成交均价。面对当前高位的土地供应规模,未来土地市场或保持量平价稳的趋势,销售行情的回落以及融资成本的上升也将影响房企的施工意愿和推盘节奏,未来2月投资端总体难言乐观。

    短期内建议关注持续受益于市场集中度提升和相对优势显现的龙头房企万科、招商、保利、华侨城;谨慎情绪下具有较强的抗周期性和长期配置价值的陆家嘴、中国国贸等优质商业地产运营商;直接受益租赁市场扩张的房地产服务商世联行等,以及间接受益于政府租赁项目代建和运营的区域国资开发商北京城建,张江高科,南京高科等等。