房地产行业:调控政策难松动,信贷政策成关键

中国国家统计局最新发布的10 月份70 个大中城市住宅销售价格统计数据显示70 城新建商品住宅价格连续第30 个月平均环比上涨,且涨幅在经历此前连续四个月的收窄后略有反弹;二手住宅价格连续第31 个月环比上涨,但涨幅连续第四个月收窄。我们认为明年两会前房地产调控政策很难松动,明年全年政策要有实质性松动的可能性也很小,市场供求关系转变的窗口期正在逐步临近。

    1)房价—在核心调控的15 城名单中:新房价格平均环比变动在8 月出现首次下跌后,9 月继续下跌但跌幅收窄,10 月则转至持平,且新房房价环比下跌城市个数从8 月的12个、9 月的10 个减少到10 月的8 个,其中成都、武汉、上海和天津在10 月录得新房环比上涨;但二手房价格较一手房略弱,10 月出现连续第三个月环比下跌,且下跌城市个数进一步由8 月和9 月的8 个扩大到10 个,但成都、武汉、杭州延续过去两年以来二手房连续月环比上涨的态势,而上海和深圳在数月连跌后本月环比转正。三四线城市整体亦呈现一手价格强于二手价格的态势,其中新建商品住宅价格环比连续第24 个月上涨,且涨幅从9 月的0.27%略微反弹至10 月的0.34%,但二手房价格平均环比涨幅连续第四个月收窄,10 月报0.21%。

    2)销售—全国新建商品住宅今年前10 月录得销售面积同比增长5.6%,其中单月同比增长在此前连续20 个月为正后9 月首次转负,10 月进一步扩大跌幅至8.6%(9 月:-5.7%),其中40 个核心城市销售面积(占全国35%)前10 月同比下跌7%,其余三四线城市销售面积(占全国65%)同比增长14%,单月同比增速来看40 个城市维持数月双位数下跌,其余三四线城市在此前连续数月双位数增长放慢至9 月持平后10 月转为个位数下跌。11 月上半月我们跟踪到的地方城市销售数据,显示在低基数效应下(去年国庆调控,11 月开始数据变差),部分城市如北京出现新房销售同比跌幅收窄;而在新闻层面,我们亦观察到诸如南京购房者彻夜排队买房的报道,显示核心一二线城市在预售限价的情况下买家对于定价优惠的新房需求仍旺。

    3)供应—新开工数据来看,今年前10 月同比增长5.6%,单月同比增速在此前持续放缓后10 月转为下跌4.3%,其中我们看到40 个核心城市的新开工在去年三季度以后就开始放缓至个位数增长,今年三季度更转为下跌9%,拖累前三季度新开工仅3%增长(去年全年为13%),而其余三四线城市反而从去年四季度以后新开工开始提速,Q416-Q317四个季度的同比增速分别为22%,24%,14%和14%,令今年前三季度累计增速高达16%(去年全年仅为6%)。按照一般开发节奏来看,这意味着从今年四季度开始之后的连续四个季度都将是三四线城市的新增供应高峰期。

    4)政策—19 大夯实了‘房住不炒’的政策基调,限售政策有下沉至三四线城市的趋势,以进一步打击投资需求,按揭维持紧张(目前首套利率上浮5-10%,二套利率上浮15-20%),消费贷亦被严查,近期发改委亦在组织跨省核查销售中不规范定价、不公平摇号的情况,银监会亦在组织银行压力测试以控制对高负债企业的放贷。在房地产政策维持严厉下,跟随未来四个季度供应显著增加(尤其在三四线城市),市场供求关系在此间出现转变的可能非常大,而按揭贷款在明年一季度是否能有所放松是决定房价拐点的关键因素。目前二手房价格疲软、土地市场溢价率显著下降甚至出现流拍,都是我们观察到的初期指标。我们维持行业低配评级,建议投资者回避融创、富力等高杠杆房企。