每周策略:香港地产股基本面良好无惧缩表加息

类型：投资策略机构：英皇证券集团有限公司研究员：英皇证券研究所日期：2017-11-21

今年第四季,美联储开始缩表操作,12月份亦很大机会加息1/4厘。本地地产股在过去两个月持续调整,虽然恒指已升破2015年大时代高位28,600,但升市火车头主要是科技及金融,本地地产股略现露疲态。与此同时,中原二手楼价指数再创新高,楼价与地产股的背驰,让市场加剧对楼市隐现危机的疑虑。

    在香港,同业拆息市场利率近期持续攀升,1个月同业拆息利率升至超过0.8厘,意味市场大部份的按息均达到2.15厘的水平,即大多数银行按揭计划中的锁息上限,亦意味银行或有更大诱因提高最优惠利率。然而,银行之间的按揭业务竞争仍是很激烈,同业之间的结余相对充裕,我们相信直至明年中,本地银行并无加息的条件。

    本地地产股近期出现调整,很大程度是出于累积升幅过大的正常调整,利率及缩表等因素反是次要。10月初,恒指地产分类指数年内累升33%,是所有分类指数累升最大的,同期恒指只升29%;目前,恒指至今累升33%,地产指数升31%,升幅最大的分类已是工商类,当中腾讯及瑞声等科技股贡献最大,可见本地地产股的实际沽压不是很大,只是资金换码及轮流炒作,致这个板块暂时徘徊不前。

    从销售表现看,很多本地地产股今年都创出销售新高,新地(16.HK)卖楼收益已达400亿港元(下同),而长实(1.HK)更达500亿。不单是住宅,整幢商厦的交易也很活跃,继长实以402亿沽出中环中心75%权益,另有传中资保险公司以110亿洽购恒地北角商厦,而早前新地以创纪录高价投得长沙湾酒店地皮。显然,从市场的活跃状况而论,地产股的业务与资产价值仍然相当稳健。

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