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房地产行业:初显降温,维持行业低配评级

类型:行业研究  机构:申银万国证券(香港)有限公司   研究员:Kris Li  日期:2017-11-09
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我们近期参加了旭辉控股和宝龙地产的反向路演,实地走访了苏州、杭州以及宁波三个位于长三角的二线城市。与我们此前去珠三角地区的调研结论相仿,我们发现各个区域市场的冷热状况有一定差异,部分城市已经开始显现冷却迹象且城市边缘项目已经开始出现降价促销,而在市场热情仍比较高涨的城市,政府仍在通过严格的限价措施抑制房价,没有政策放松的迹象。

    苏州—苏州是去年930第一轮调控的16个重点城市之一,也是这一轮最先冷却的城市之一,除了各项调控政策以外,2015-16年那一波房价上涨过快也是主要原因。去年10月苏州开始严格执行新盘销售限价,旧项目新一期均价不能超过上期成交均价(开发商可以自己调节产品结构),全新盘严格按照成本+10%毛利定价,政府会对土地、建安、装修、各种税费严格核查成本。我们参观的旭辉与绿地联合开发的全新盘吴门府,位于距离市中心较远的吴江新区,定位改善需求,今年9月23日首次开盘,按照政府批准的价格出售取得不错的成绩,开盘当日实现超过7成去化率,月内去化率超过九成。但同一区域刚需盘竞争更为激烈,近期某知名开发商开发的刚需楼盘,此前定价1.5-1.6万/平米,开盘只有十几套的销售战绩,最近促销定价1.2-1.3万/平米,卖掉了百来套。而在吴中区,今年旭辉拿了两个项目,价格比去年最热的时候下降约15-20%。因此看来,苏州调控政策继续加码的可能性较小(目前二套首付要求七成,非本地人购房要求两年社保),但短期内也没有放松的迹象。另外值得注意的是,此前几年价格相对较低的土地存量仅余400万方左右,按照现在的速度够卖八个月左右,在此之后高价地开发的产品将会陆续入市,明年的市场趋势目前看不是很明朗。

    杭州—杭州也是去年930第一轮调控的16个重点城市之一,但市场回暖程度在此前弱于苏州,反而是在去年9月初的G20峰会召开后加速走高,导致此后限购限贷限价亦逐步升级,目前二套首付要求六成,非本地人购房要求两年社保,批预售证时要求价格不能上涨。但酒店式公寓不限购不限贷(首付五成,利率1.1倍,没有燃气使用电磁炉),导致该类产品受到市场追捧,价格直逼住宅。我们参观的位于萧山市区的项目

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