新城控股:城市群新锐,双业务强驱动,逆周期高增长

毛利率大增助净利率显著提升。17年前三季度实现营收168.56亿元(+42_3%),归母净利19.9亿元(+125.6%),其中结转毛利率大增助净利率显著提升:毛利率37.4%,+13.2个pc,净利率11.8%(+4.4个pc),另三费水平、税金占比均有一定提升:三费水平13.7%(+2.9个pc),税金占比9.4%(+4.6个pc)。

    积极探索多元融资,信用评级提升,资金充裕。三季度一方面赎回融资成本高达8.9%的20亿元“13苏新城”公司债,另一方面拟设立20亿元购房尾款ABN,积极探索多元化融资渠道(上半年已发行45亿元MTN、20亿元PPN、2亿美元债券等)降低融资成本,同时交易所及银行间均将公司主体信用等级及债项评级由AA+上调至AAA。截至三季度末,在手现金182.3亿元,扣除短债后盈余57.5亿元,短期偿债压力无忧,资产负债率88%、扣除预收帐款后的负债率55%维持稳定,大额度融资致净负债率显著增加至122%(+78个pc)。

    销售额持续高增长,全年千亿可期。17年前9月实现合同销售额达到749.07亿元(+64.5%),实现合同销售面积546.06万方(+29.4%).销售增速持续领跑行业,行业第二梯队地位无忧,已完成年初计划850亿元(+30.6%)的88%,预计全年销售将大超预期,千亿销售额亦可展望。前三季度销售均价13718元/方(去年同期10790元/方),较13-16年显著提升,公司持续低成本精准拿地优势凸显,预计毛利率有望持续增长。截至17年9月底,预收款498亿元,参考17年销售目标和结转进度,可锁定业绩18年有余。,积极拿地加速开发,全力冲击第一梯队。17年前9月斥资461.1亿元新获土储计容建面1663.3万方、权益建面1419.7万方,楼面均价仅3248元/方,新获土地坚持“1+3”战略布局:以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区二三线城市为主,在调控背景下保持高周转和高毛利优势。公司积极拿地、加速开发,继续为冲击行业第一梯队打基础。

    商业地产加速布局,精心运营静待REITS。公司现已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,其中已开业14座,可供出租面积93.1万方,整体出租率97.63%。预计17年底累计开业22家,年租金目标10亿元(16年4.4亿元)。公司计划到2020年实现开业百座吾悦广场,继续深化商业全国化布局战略。同时在政策利好频出背景下静待REITS放开,打通融资、退出渠道,改善财务结构。

    城市群新锐,双业务强驱动,逆周期高增长。定位发展需求旺盛的城市群,符合民众“美好生活“发展目标,“住宅+商业地产”双轮驱动逆周期高速发展。“毛利提升+低成本扩张”促高回报。RNAV24.25元/股,预计17-19年营收414、573、769亿元,EPSl.91/2.65/3.56元,对应PE11/8/6倍,6个月目标价21元,对应17年PE11倍,“推荐”评级。鉴于调控从严短期不会放松的判断,不建议追高。

    风险提示:商业地产全国布局受阻、调控致销售不及预期。