国内房地产:不是捞底的时候

更多紧缩措施。

    重庆、南昌、西安、南宁、贵阳、长沙和石家庄等7个二线城市周末收紧住房政策,将转让的最低期限从2年提高至3-5年。我们的渠道调查也发现,包括北京在内的一线城市首次置业人士的按揭贷款利率,已从人行利率上调至人行利率的1.1-1.2倍。

    时间出乎意料。

    这些政策紧缩措施为市场带来了负面的惊喜,并且让市场对紧缩周期高峰已经结束的期望幻灭了。由于房地产库存在一线城市仅为7-11个月的低水平(图1-3),加上房价上涨(图5),短期内中央政府可以放宽政策的空间很小。我们仍然认为,如果住房供应/物业库存开始上涨,那么到2018年第三季前将不会有任何政策放宽。

    不是短期内再买入的时机。

    国内房地产板块股份的现值为8.1倍前瞻市盈率,较历史均值7.6倍高0.5个标准差,较过往2011/14年紧缩周期时的6.7-7.5倍市盈率估值具有8-21%溢价。短期内缺乏可见的估值上调催化剂,并且会有更多阻力,因我们预期更多城市(特别是二线城市和三线城市)将跟随收紧住房政策。寻求再买入机会的投资者应该等待10月份的全国人大会议,期待出现越来越明显的政策信号。至于选择持股,我们建议地理覆盖面更多元化的万科和盈利可见度更高的禹州。