房地产行业-统计局数据点评:八月行业数据平稳,关注销售旺季动能变化

国家统计局于周四公布的2017年1-8月全国房地产开发和销售数据显示,8月新房销售因受季节性因素影响,大致符合预期,同期房地产开发投资增速维持稳健。我们维持下半年新房销量同比下滑10%的判断,并持续关注九十月销售旺季的表现。

    8月全国新房销量大致符合预期,也基本符合以往的季节性规律,环比增长4.8%,同比增速从7月的0.2%小幅修复至2.3%,但累计销售增速进一步放慢至10.3%,同期销售金额环比增长3.6%,同比增长3.8%,累计同比增速放缓至14.2%。展望即将到来的销售旺季,我们认为新房销量环比将呈现双位数增长,但考虑到去年9月环比大幅增长带来的高基数效应(去年9月环比8月大幅增长超过五成,并因此直接导致去年十一国庆长假期间16大一二线城市大幅收紧房地产政策),同比增速料将转负。我们维持下半年全国新房销量同比下滑10%的预测(上半年同比增长14%,因此全年销量料将持平),并预计9-12月单月同比都可能出现低双位数下滑。

    投资数据较7月有所修复,环比增长6.4%,同比增速从7月的4.8%回复到7.8%。土地购置继续贡献较大增量,购置金额单月同比增速维持在51%(7月为53%),前8月累计同比增速进一步上升至43%。新开工在7月意外环比下滑近三成(因此拖累同比增速从6月的+14%转负至-5%)以后,8月大致与7月持平,同比则转为小幅增长5.3%,因此前8月累计同比增速继续小幅下滑至7.6%。竣工面积绝对值仍维持在与7月大体持平的较低位置,同比增速因基数原因从7月的下滑14%跳升至8月的增加13%,但前8月累计增速仍仅有3.4%。就整体在建面积而言,累计同比增速维持在3%左右的低位运行,这一增速在过去12个月基本没有变化。

    今年前8月的房地产开发企业到位资金约达10万亿元,同比增长9%,其中,销售预收款同比增长13%至5.1万亿元(占总资金比例为51%),自筹资金同比下降2%至3.1万亿元(占比32%),国内贷款同比增长19%至1.7万亿元,而外资则同比增长15%至110亿元(占比仅为0.1%)。需要注意的是,尽管销售预收款于8月单月同比增长4%,其中一大重要资金来源的个人按揭贷款同比增速自5月由正转负以来,已连续第四个月录得同比下降,8月同比下降达9%。

    8月上市公司销售数据继续好于行业整体。我们跟踪的20家大中型上市开发商平均实现环比销售额增长7%,同比增长47%,前八月累计增速虽然进一步有所放缓,但仍维持在50%以上。在8月披露中期业绩的同时,一半以上开发商宣布上调全年的销售目标,由此全年目标增速从年初的平均20%上调至35%。根据新的销售目标计算,下半年合约销售额的同比增速仍能维持在平均两成左右,其中下半年目标增速排名前五位的公司分别为融创中国,禹洲地产,远洋集团,富力地产和华润置地。

    中资地产股8月下旬以来受不错的中期业绩和上调全年销售目标激励进一步反弹,目前投资者更加关注九十月销售旺季的销售数据,市场动能的变化将对明年行业展望有所引领。同比增速放缓甚至转负在基数效应影响下可能仍将为部分投资者所接受,因此环比的季节性反弹幅度是否会显著低于预期更加关键,我们认为存在这种可能性。我们注意到最近热点城市仍在进一步加强调控力度(包括西安等),严查消费贷变相成为按揭贷款的城市也越来越多,与此同时各地政府都在加大力度推进租赁住房。我们维持行业标配评级,并推荐中海、华润、龙湖、远洋。