万科A:公司上半年净利润增长超三成,符合预期,维持“持有”评级

公司业绩:公司2017H1实现营业收入698亿元,YOY-6.7%,录得净利润为73亿,YOY+36.5%,EPS为0.66元,公司业绩符合市场预期,分季度来看,公司2017Q2实现营业收入512亿元,YOY-15%,实现净利润66亿元,YOY+46%。

    H1业绩情况分析:公司H1营收增速衰退而净利润大幅增长主要是由于(1)报告期内结转规模有所下降,但结转的高毛利项目占比有所提升,地产项目结转毛利率同比提升7.2个百分点达24.8%,综合毛利率同比提升6.34个百分点达32.65%。(2)报告期内公司投资净收益15亿元,同比增加1.8亿元,(3)营改增税率计算口径变化,营业金税率下降1个百分点。公司H1少数股东权益占比同比提升2.8个百分点至27.4%,三项费用率提高1.56个百分点至7.77%。

    销售维持较高增速,可结资源充足:公司2017上半年共实现销售面积1868.4万平米,销售金额2771.8亿元,YOY分别+33%和+46%,增速明显好于行业平均水平(全国房地产上半年销售面积和金额YOY分别为+16%和+21.5%),销售金额市占率已达4.69%,较去年底大幅提升了1.4个百分点。报告期内公司新开工面积1656万平方,已售未结转面积和金额分别为2982.5万方和3838亿元,YOY分别为30.8%和37.9%,充足的可结资源为年内业绩的稳定增长提供有利保障。

    上半年土地资源获取保持谨慎,下半年或将提速:公司上半年共新增79个地产开发项目(其中物流地产项目9个),总建筑面积1560万平方,权益建筑面积984万平米,支付权益土地款538亿元,综合楼面地价5468元/平米,项目区域仍主要集中于一二线核心城市,整体来看公司上半年拿地节奏仍保持较为谨慎。公司7月成功完成一次大规模收购,以成交价551亿元获取广州核心区域优质土地资源16宗(其中98%位于荔湾区和越秀区),可开发容积面积211万平方,预计公司在下半年获取土地方面或将提速。

    盈利预测与投资建议:在3-5月多城集中出台的严厉地产调控政策和日益趋紧的信贷政策影响下,下半年地产行业销售增速势必回落,全年或将维持低速增长,公司销售增速也将随之回落,但全年仍将维持在预期中的稳定增长范围之内,我们维持对公司原有的盈利预测,预计公司2017、2018年净利润将达到241亿元和265亿元,YOY+14.8%和+9.8%,EPS2.2元和2.4元,A股按当前价格计算,对应PE为11倍和10倍,PB1.7倍;H股对应PE为9.2倍和8.4倍PB1.5倍.目前AH股估值合理,我们维持对AH股“持有”的投资建议。