房地产行业报告:从中央政治局会议看房地产政策走向,不论黑猫白猫,抓到老鼠就是好猫

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    7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。本文将对会议透露出的房地产行业政策导向进行解读。

    1、本轮调控的政策目标--“稳”是第一要义

    此次中共中央政治局会议继续强调“稳定房地产市场”,意味着“稳”为本轮楼市调控的核心精神。具体而言,“稳”字可包含两层含义。

    一方面,销售要“稳”,房地产市场目前已进入调控后的消化、调整阶段。自2016年9月底核心城市密集重启楼市调控至今,调控效果逐步显现,核心一、二线城市销售下滑明显,但受非热点城市调控力度相对偏弱影响,全国房地产销售、投资虽有所回落,但整体平稳,并未出现以往调控后的断崖式下滑。而弱二线和三、四线城市的热销趋势虽猛,但叠加供地紧缩影响,库存周期大幅下降,市场基本面明显改善。因此,目前房地产市场情况基本符合中央抑制热点城市投资投机泡沫,推进三四线城市去库存的政策目标,进入了调控后期的消化、调整阶段。截至目前,热点城市调控力度已升至史上最严,部分三、四线城市也重启调控,政策力度再次密集升级的空间不大。未来调控存在小幅升级、扩围的可能,具体表现为各城市在部分政策细则上的调整或强化。

    另一方面,与房地产相关的金融环境要稳,防止居民和企业两端的过度加杠杆。与弱二线和三、四线城市销售端调控相对缓和不同,本轮调控在降杠杆方面的政策力度空前严厉。居民端方面,政策严查首付贷等违法违规现象,从金融上遏制投机购房者加杠杆炒房。企业端方面,包括公司债、私募资管计划、集合资金信托计划和开发贷等多渠道融资限制政策仍将延续,乃一行三会的联合行动,政策手段不一,但精神一致,即降低房企杠杆,尤其是拿地阶段杠杆,防控“加杠杆、拿地王”带来的金融风险隐患。