嘉宝集团:鼓励自持与租赁,资产证券化前景广阔

政策支持企业规模化发展租赁业务,资产证券化保障资金流动性。《通知》鼓励规模化开展租赁业务:鼓励开发、经纪、物业服务企业进入租赁行业;支持国有企业转型为住房租赁企业;支持住房租赁企业发行企业债、公司债、非金融企业债务融资工具等及资产支持证券,与门用于发展住房租赁业务;鼓励地方政府积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。企业开展自持性经营业务的资金周转要求相较开发出售业务更高,中央支持企业进行传统债权融资,同时鼓励企业积极参与资产支持证券及房地产投资信托基金融资,鼓励地方支持企业发行ABS 融资,积极推动REITs 发展。资产证券化及房地产基金迎来持续性政策红利,也迎来历史性大蓝海发展契机。

    加大租赁住房供应,企业自持项目可通过信托基金等实现快速变现。《通知》鼓励地方多渠道增加新建租赁住房供应,房企维持规模增长补充土储时自持性项目比例提升,为保障短期现金周转,房企可选择在保留项目所有权的前提下(自持性土地出让要求)转让出租收益权,具体可通过成立租金的资产支持证券或者成立信托基金对外发行。

    通过转让出租收益权,房企可将长期稳定现金流提前兑现为当期资金以保障流动性,在当前自持性出让土地比例不断提升的趋势下确保资金支持持续发展。在当前政策背景下伴随自持性项目比例不断提高,房企对资产证券化及房地产基金的需求将爆发增长。

    公司积极发展资产证券化及房地产基金,充分受益租赁需求持续释放(中国长租市场万亿规模,全球REITs 规模1.5 万亿美元)。15 年引入光大控股切入房地产基金,转型房地产金融资产服务;16 年实际控制人变更为中国光大集团,转型取得实质性进展。

    政策鼓励企业规模化发展租赁业务下,公司将借助其行业龙头和唯一上市公司的优势,成为资产证券化和房地产基金蓝海发展黄金期的最重要的红利分享者。

    光大集团持有公司24.27%股权(上海光控股权3 至4 月购买3413 万股,均价18.2 元)成本14.49 元/股,计划于12 个月内增持0.5%-5.5%的股份,目前尚未达到增持目标。RNAV13.3 元/股,国家鼓励企业自持物业发展租赁市场,市场对资产证券化及房地产基金的需求正在爆发。预计17-19 年营收29、33、37 亿元,同比增速分别为23%、13%、14%;17-19 年EPS0.42、0.48、0.57 元,对应当前股价PE40、34、29 倍,6 个月目标价20 元,对应17 年PE48 倍,“强烈推荐”。

    风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、房地产基金业务进展不及预期。