投资主题研究:香港物业的出售

冠君产业信托(2778.HK)和鹰君(0041.HK)计划以245亿港元高价出售朗豪坊办公大楼的消息,刺激两只股份昨天股价上涨。因此,我们尝试检视持有大量投资性物业的香港地产股,并分析有哪些股份的股价存在较大上升空间。在大盘股中,我们认为,虽然冠君产业信托昨天上涨11.6%,但该股份(以及鹰君)仍然吸引。其他有上升潜力的公司包括希慎兴业(0014.HK)和置地(HKL.SP)。至于市值较小的公司,投资者或可留意金朝阳集团(0878.HK)和永泰地产(0369.HK)。

    挑选标准:图1列出一些我们挑选的香港地产股、它们的市值和旗下香港投资物业的价值。我们将它们旗下香港投资物业的价值除以公司市值,得出了一个比率。如果该比率很高,则代表股价对潜在的资产出售十分敏感,因为投资性物业的价值占市值的比例较高;如果这个比率很低,则反映投资物业不属于其核心业务。

    交易价高于“公平值"的原因:图1列出了各公司在年报中用于计算投资物业公平值的资本化率,我们看到资本化率一般为3.5-5%,若考虑到一般持续运营的情况,这资本化率的范围属于合理。不过,我们留意到近日一些市场交易价格代表的资本化率低于3%,甚至低于2%,这是导致最终交易价格可能高于年报中所列“公平值”的主因。

    投资者的主流选择:冠君产业信托仍然吸引。我们认为,虽然冠君产业信托昨天上涨11.6%,但该股份(以及鹰君)相对其他大市值的股份仍有很大的上升空间。该公司的香港投资物业价值相当于市值的184%,是大市值的同业之中最高。这反映如果公司确定以高价进行一些重大资产出售,其股价对此仍将十分敏感。若使用相同的比例,希慎兴业和置地似乎也吸引,它们都在香港黄金地段拥有重要的投资物业。但释放价值的进度将取决于它们是否希望出售部分资产。

    小盘股之选:金朝阳集团和永泰地产。它们旗下投资物业的价值相当于市值的3倍左右。

    因此如果它们出售物业,再加上“公平值”出现升幅,则它们的股价很可能会对此十分敏感。永泰地产或相对更吸引,因为它年报中使用的资本化率费用高于金朝阳集团,这可能会使物业价格有更多的上升空间。然而,释放价值的过程可能需要更长的时间,因为它们旗下物业的地理位置普遍不如大型企业的物业般理想。例如,永泰地产所拥有的一些物业位于东九龙。此外,丽新国际(0191.HK)似乎也值得留意,因为其投资物业的价值相已当于其市值的2.8倍。由于该公司没有公布各个地区/国家的物业公平值数据,因此如果大股东希望出售物业,我们未可确定公司有多少香港资产可出售。

    风险:若加息速度快于预期,将影响潜在买家的兴趣。