宏观经济形势研究:中国经济面临高杠杆和高泡沫两大主要风险

2016年末,中国负债类社会融资年末余额与当年国内生产总值(GDP)比值超过200%,2017年前几个月继续上升,负债类社会融资年末余额与当年GDP剪刀差越拉越大。

    中国负债类社会融资年末余额与当年国内生产总值(GDP)比值高,说明中国经济杠杆率高,还本付息的压力大,发生债务违约的风险高,确保不发生系统性金融风险的难度大。

    中国社会融资年末余额及其负债类社会融资年末余额同比增速大于当年国内生产总值(GDP)同比增速,这是中国经济杠杆率上升的源头,只有从源头上解决问题,才能稳定并逐步降低中国经济杠杆率,化解中国经济高杠杆风险。

    从2003年以来,全国各大城市住宅价格大幅度上涨是不争的事实。以上海市为例,2017年上半年住宅价格是2003年的大约8倍左右,根据国家统计局发布的数据,2012年党的十八大以来,上海市住宅价格又翻了一倍左右。

    2017年上半年,上海市住宅价格平均为5万元左右/平方米,三口之家购买90平方米住宅,买价为450万元左右,加上按揭贷款利息和各项税费用,购房者最终合计需要支付800万元左右。按首付三成、按揭20年计算,首付款135万元,年均还款24.7万元,远远超过上海市统计局发布的2016年上海市居民人均可支配收入5.4元水平。两者差距悬殊,说明上海市绝大多数居民无力购买住宅,存在房地产高泡沫风险。

    住宅价格为什么会大幅度上涨?住宅总供给和总需求是影响住宅价格变动的重要因素。从住宅总供给方面看,从1998年政府实行商品住宅政策以来到2017年4月末,中国累计新开工住宅150亿平方米,按人均30平方米计算,可供5亿人居住。

    从需求方面看,房子是用来住的,投资购房最终也要落实到真实居住上。到2016年末,中国城镇总人口接近8亿人,比1999年末增加了3.5亿人,按照人均住宅面积30平方米计算,需要增加住宅面积105亿平方米,同期住宅新开工面积150亿平方米,超过了城镇新增人口的住宅需求。

    未来城镇总人口增加来源于农村人口向城镇转移和城镇人口自然增长两个途径。近几年中国流动人口出现下降苗头;剔除二胎政策的短期影响,中国人口自然增长率稳定在5%附近,每年新增人口700万人左右。近几年,每年中国新开工住宅面积10亿多平方米,按照人均30平方米计算,可供3000多万人居住。按照这样的住宅总供给和总需求关系,未来几年内中国就会出现比较严重的住宅过剩问题。