资产配置与财富管理月报:利率磨顶期,谨慎为主

市场对于宏观经济的分歧还是较大的,尤其是在对于三四线地产的看法分歧巨大。

    有看多的观点认为三四线地产库存在过去两年已经去化的较为充分,目前已经比较接近合意水平,在一二线城市限购限贷的情况下,三四线城市销售能够支撑全国的地产销售。并且在16年销售极其火爆的情况下,地产投资增速并没有跟上,所以17年虽然地产销售增速往下走,但是地产投资增速的绝对水平仍然较高。地产商现金流充裕,且有很多情况是拿了地但是没有拿到开工证,所以今年拿到开工许可之后就能开始建设,带动地产投资。

    我们的观点是:从方向上来讲,今年的地产销售和地产投资增速都是往下的,但是地产投资增速的绝对水平不会太差。1)首先从历史上看,一二线城市和三四线城市无论是销售还是投资都没有出现过方向性上的背离。这是因为驱动地产的核心是利率,利率领先销售,销售领先投资。所以这一波利率的上行将使得今年的地产销售和地产投资持续处于下行通道之中。2)另一方面,从三四线城市的库存来看,目前的库存水平确实不高,所以从增速的绝对水平来看,今年大概率三四线的销售和投资增速都将高于一二线。3)一二线城市的地产销售和投资金额都分别占到了全国的50%,所以综合来看,方向上地产销售和投资增速都是往下的,但是由于三四线城市的绝对水平不会太差,今年全国的地产销售和投资增速也都不会太差。