万科A:3月销售创单月历史新高,超出预期,维持持有评级

公司销售情况:公司3月实现销售面积399.5万平方米,销售金额636.4亿元,分别YOY+66.6%和+89.4%,环比+69.4%和+65.3%,销售均价15930元/平米,MOM-2.46%,YOY+13.7%,公司3月销售情况远超预期。累计来看,公司1-3月共实现销售面积988.2万平米,销售金额1502.7亿元,分别同比增长81.1%和99.8%。公司1-3月房屋销售均价为15206元/平,YOY+10.3%。

    销售高增速,好于行业平均水准:公司3月销售面积和金额高速增长主要是由于(1)3月公司加快推盘节奏,认购面积达490万方,认购金额超过800亿元。(2)在政府调控政策出台前,核心城市周边的二三线城市成交依然活跃,公司去化率明显上升,3月新盘去化率接近70%。公司3月销售情况明显好于行业平均水平。

    调控政策加码,未来销售量价齐升的局面恐难延续:公司3月单月销售均价为15206元/平米,YOY+10.3%,主要由于当月销售结构发生一定变化,小户型比例有所下降,改善型需求占比升至60%,同时投资性需求提升至25%(处2007年以来高位),同时全款认购占比较去年提升4个百分点,达14%,明显体现出信贷政策的收紧。3月多地陆续出台限购限贷政策,彰显出国家抑制房地产投资型需求的决心强烈。我们预计未来调控政策的趋严对投资型和改善型需求的抑制作用效果将会越来越明显,公司在核心城市的销售占比将会有所下降,带动整体销售均价走低,同时由于公司1Q推盘量的显著加大,后续推盘节奏将放缓,下半年的推盘比例或将低于上半年。

    3月土地资源获取谨慎,储备量下降:公司3月共新增8个项目,建筑面积165万平方,权益建筑面积111.3万平米,支付权益土地款75.2亿元,综合楼面地价6755元/平米,其中3个为公开获取,5个为合作开发,平均权益67%,项目区域仍主要集中于一二线核心城市,公司月拿地金额占销售金额比重仅为11.8%,拿地较为谨慎。

    盈利预测与投资建议:公司1Q销售情况远超预期,已近全年销售目标的四成,受限购限贷政策日益收紧和公司库存比例持续下降的影响,我们预计公司未来三个季度销售数据将会出现明显回落,全年销售目标暂不做调整。预计公司2017、2018年净利润将达到241亿元和265亿元,YOY+14.8%和+9.8%,EPS2.2元和2.4元,A股按当价格计算,对应PE为9.4倍和8.6倍,PB1.9倍;H股对应PE为8.4倍和7.7倍PB1.6倍. 目前A股估值相对于行业内其他龙头企业仍较高,且股权之争虽告一段落,但保险资金或将择机选择退出,我们维持AH股“持有”的投资建议。