房地产行业政策专题报告:扭转一致性预期,新一轮调控周期开启

21城密集发文,释放新一轮调控决心。在宏观经济下行压力依然较大、行业结构性调整尚未取得明显进展、资产价格暴涨暴跌隐忧渐增等长短期矛盾相互交织的背景下,抑制资产价格过快上涨的短期必要性明显大于去库存的长期需求,热点城市先后出台以限购限贷为主的调控措施,旨在(1)释放严厉的政策信号,扭转行业阶段性复苏的小周期内所形成的一致性预期。(2)重点抑制投资性需求,降低杠杆水平,保护房地产市场平稳健康发展。

    开启新的调控小周期,行业景气度曲线预期持续向下。刚需和改善型需求的置业门槛有所提升,杠杆限制重点依然倾向于融资比例较高的投资性需求。考虑当前资产价格的历史高位水平以及近18个月高位成交对需求的集中透支,在下半年的高基数效应下,预期30大中城市成交量同比增速下降到20%的区间水平。总体价格水平回落将呈现一定的滞后性。

    从行业影响来看,历史库存的顶部压力下投资数据难以维持高位运行,近两轮政策调控周期内的阶段性复苏不改行业长期回归趋势,长期回归压力和小周期政策施压下行业数据预期陷入新一轮低迷周期。

    2017上半年之前全国商品房成交增速预计加速回落,库存改善力度也将同步趋弱。观望情绪的浓厚以及开发商2016年全年业绩压力的缓解也将在时间和空间上对资产价格的回落压力进行平摊。房企流动性透支严重,土地投资的量价水平预计双双下滑。在销售预期的扰动下,新开工和竣工数据同比增速预期回归至个位数区间。

    行业趋势研判:小周期低迷形势下流动性为核心制约因素,重组和转型热潮预期再现。资产升值预期的严重透支和房企资金的集中沉淀在低迷周期下预期加重资金链负担。而再融资监管的收紧、房企公司债分类监管政策的出台进一步增加房企流动性压力。

    销售数据良好的一二线房企盈利增速趋于平缓。中小房企盈利能力下滑预期进一步推动并购重组,行业集中度和转型方向预期有所提升。

    行业小周期高点政策态度收紧、长周期结构性调整压力下板块或难以呈现超预期表现,未来走势预期回归“中性”。