房地产行业:香港/中国房地产周报

香港房地产

    第三季一手成交量强劲,抵销了一季度的疲弱成交量。GrandYOHO在一个月之内售出>1,000个单位(90%已售出),成为2016年最畅销新盘。截至目前,9月份的一手成交量已达3,000个单位左右,是颁布新例以来的最高水平(2013年4月)。年初至今的一手成交量已超过12,500个单位(同比+4%),其中55%来自3Q16。我们相信,发展商在潜在加息之前将继续迅速推出项目,尤其是在市场情绪高涨之时。

    9月份价格继续回升。9月份CCL升势持续,年初至今上升2.1%,由新界东领涨。尽管如此,有关指数仍比2015年9月的峰值水平低5.6%。上周,美联储决定维持目前的利率水平,但预计12月份加息,我们认为短期内应会支持楼价。尽管三季度销量和均价强劲,我们认为行业属超买水平,考虑到长期基本面日益恶化,但估值高企(较资产净值折让25.6%,较2009年以来的平均水平约+1SD)。

    国内房地产

    8月份楼价升幅扩大。据国家统计局资料,8月份70大城市的新建商品房价环比上升1.3%,由一线城市领涨(环比+3.4%)。8月份录得环比价格上涨的城市数量达到64个,而7月份仅为51个。至于同比变化方面,62个城市录得正面走势,创两年以来的新高。我们认为,价格上涨是由恐慌性购买(忧虑收紧政策)和过热的土地市场(地价超过房价变得普遍)推动。

    展望未来,我们预计政府将在一二线城市出台更严格的购房/房贷政策,以及收紧开发贷款,一定程度上缓解升势。事实上,过去2个月三大核心二线城市宣布限购令,包括苏州、厦门和杭州。对于三四线城市而言,我们预计升势将会持续,特别是毗邻一二线城市的城市,考虑到溢出效应和低基数。

    8月份成交量环比微涨3%;预计9月份将录得单位数字升幅。据国家统计局资料,8月份全国住宅销量环比增长3%,或同比增长19%,较新开工量高出8%。因此,库存水平(包括在建)进一步下跌,我们估计消化周期降至26.6个月。我们认为,新开工量下降是由于土地供应减少,而不是看淡后市。尽管新开工量环比下降11%,住宅固定资产投资环比上涨4.5%。在9月份的首3周,30大城市成交量环比持平,我们认为这是由于新增供应延迟。随着供应增加和国庆长假前进行推广,我们预计本周成交量将会回暖。

    行业现价较资产净值折让40%,略高于自2010年以来的平均水平。我们偏好具有低成本土地储备或多元化征地渠道的开发商,如华润置地(1109HK)和中国金茂(817HK)。