彩生活:维持买入评级

花样年控股并购万达物业管理公司标志着住宅物管行业正式进入专业分工时代。

    房地产是一个高度专业分工和资源整合的行业,无论是上游的规划设计还是中游的建筑施工或下游的新房销售与二次流通,但此之前我们并未看到住宅物管行业的广泛专业分工,一方面源于住宅物管与生俱来的销售溢价使命,一方面在于房企普遍不愿意放弃存量社区的风口。虽然万达此前很少披露其在住宅物管领域的努力和尝试,但结果说明住宅物管的专业分工也是最优选择。

    彩生活物业管理能力受到房企和市场的认可。

    万达商业(50.15, -0.30, -0.59%)地产的布局主要在二线和强三线城市,按照万达广场的选址标准,项目都位于城市不同行政区域的核心位置,万达过往所开发的住宅产品在当地市场均属于中高端档次。此次投标交易中花样年的胜出,反映万达认可彩生活的住宅物业管理能力,愿意把印着万达品牌社区的业主生活交付给彩生活去管理,体现了基于能力的信任。

    战略上极大改善彩生活在二线城市的布局和发展。

    国内主要二线城市万达全部布局完毕,多核心城市如厦门、武汉、合肥、南昌等均有多个万达广场和社区,此次交易不仅在短期有效补充了彩生活二线城市的在管理面积规模, 更大的意义在于基于万达社区的品牌能有效在二线城市进行扩张,对中长期有非常积极的正面影响。

    若顾问方式为并购基金“幸福万象”进行服务,预计 2017和 2018年可增厚核心净利润约 6.6%。

    根据最新公开信息所获知的物业规模数据进行交付铺排,通过可比公司进行价格水平假设与测算,预计至2018年万达资产包中约60%住宅物业(约2300万平米)交付时可增厚公司当年核心净利润约6.6%。

    维持买入评级,目标价 9.0港元。

    看好公司作为行业龙头的先发优势和大平台战略,维持买入评级,目标价 9.0港元,对应 2016年和 2017年每股核心盈利的 PE 分别为 31倍和 20倍,潜在上行空间 51%(核心利润未做期权费用调整) 。