保利地产:定增导致摊薄,但财务实力巩固有望支撑增长

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    保利地产宣布完成非公开发行109.9万新股,募集资金总额人民币90亿元,其中泰康人寿投资60亿元,股本扩大后的持股比例为7.35%。发行价格为人民币8.19元,较过去二十个交易日的平均股价8.55元折让4.22%,较我们此前的2016年期预期净资产价值12.23元折让30%。所募资金将用于11个正在进行的项目,总开发面积为497万平方米,我们预计这些项目2016-2018年将给公司带来人民币58亿元的净利润,占到我们对这三年总利润预测的12%。

    潜在影响

    计入增发因素后,我们的2016-2018年核心每股盈利预测每年下调9%至人民币1.25元、1.42元、1.36元;我们的2016年底每股净资产价值预测下调3%至11.8元,相应地,我们基于净资产价值的12个月目标价格下调3%至人民币10.7元。但净负债率到2016年底将改善至59%,而我们的原预测为72%。在我们看来,此次增发虽然对每股盈利和每股净资产价值造成了一次性摊薄影响,但将支撑公司在2017年据我们预测的行业下行时期抓住业务扩张机会。我们目前的盈利预测尚未计入公司任何的新购置土地。

    估值

    该股目前较2016年底预期净资产价值折让29%,对应6.8倍的2016年预期市盈率和1.1倍的市净率,而我们所覆盖内地开发商的平均折让为26%,平均市盈率和市净率分别为10.9倍和1.6倍,我们认为保利地产的估值具有吸引力。维持对该股的买入评级(位于强力买入名单)。

    主要风险

    利润率弱于预期;土地储备活动过于激进令公司的财务稳健性受损。