中国房地产行业专题报告之一:房地产QE的旋律还将继续

2015-17年房地产市场的三大主旋律--房地产QE、兼并收购和资产重组。我们相信央行会继续维持宽松的房贷政策,来推动全国的住宅销售。另外,虽然房贷余额大幅增加,但信贷质量仍远高于美国次贷危机时的状况

    在房贷充裕的背景下,我们上调今年全国住宅销售增速预测至14%(调整前为7%)。我们继续维持中国房地产行业推荐评级,看好中国海外(688HK)和华润置地(1109HK)

    QE仍将持续,但下半年房贷增速将会放缓

    今年2月份,央行行长周小川表示房贷增速的确高于总体贷款的增速。2016年一季度新增房贷余额占贷款总额比例升至15.7%(2015年底为15.4%)。1-4月份,新增居民中长期贷款同比上升82%,而全国新增贷款同比增速只有18%。但是,我们认为下半年的新增房贷增速将会放缓,基于1)一些楼市火爆的城市或出台降温政策,和2)国内新增贷款的增速或已达到瓶颈。因此,我们预期下半年的全国住宅销售增速同比将放缓至3%(2016年1-4月份的增速为61%)。总体而言,我们预测2016/17年在政策利好的背景下,全国的房屋销售将分别同比增长14%/5%至8.3/8.7万亿元(人民币,下同)。

    我们离美国次贷危机还有多远?

    尽管房贷大幅攀升,但总体信贷质量仍然稳健,2015年底房贷的不良比例仅为0.3-0.4%。同时,中国目前的经济状况远好于美国发生次贷危机的时期,基于1)中国2015年居民负债和GDP之比为40%,远低于美国2008年的98%;2)国内首套房最低首付比例为20%,而美国2005年时则为0%;3)国内银行执行严格的房贷审批流程,如需提供收入证明和资产证明等,而当时美国的房贷机构对次贷审核则较为激进。

    房地产QE背景下,政策篮里还有哪些工具?

    虽然我们预期房贷增速将在下半年放缓,但未来信贷政策方面的操作空间仍然充足,包括1)降低首付比例;2)首付贷;3)住房抵押贷款资产证券化等。目前行业的估值较1年前瞻NAV折让40%,低于7年均值约1个标准差。我们预计房地产QE的持续,将进一步促进住宅销售,并提高板块的估值空间。